文/章哥说买房

提问1：

章哥好，昨天看好了一套房，**小区，中间位置中楼层，南北通透105平三居，装修不错，满五唯一。但是报价比其他的房子好像贵了一些，我想这会不会是中介在吃差价啊？请问我该怎么还价？

回答1：

1、 如果这套房子的情况是按照你描述的这样，那它很可能就应该贵。因为在一般的小区开盘时，这种房子的售价就是最高的。有很多开发商都这么定价，选定项目内核心位置的楼栋，以中间层或偏上一点儿的主打户型作为价标杆。其他的房源按照各种系数来计算单价，除了小户型，基本上这种房源在销控表上就属于楼王价格。

2、 所以，这套房在业主当时购买的时候，价格就高，因此他也认定了自己的房子必须比其他二手房贵，否则心理上过不去。你可以让中介给你查一下房子的原始价值，跟其他房子比一比就知道了。

砍价的时候，你可以就以小区均价以下5%为最底线，直接砍出第一刀，以能全款支付的名义来做说辞，试探一下业主的态度。当然也不用管他有什么想法，反正肯定都是不同意。之后以贷款的名义往上加价，等两次之后再用全款的名义砍一次价，把业主弄糊涂了最好，惹急了也无所谓，只要能试探出大致的底价就行。

3、 中介会吃差价吗？

首先说业务员是不会的，尤其是大中介的业务员，主要是犯不上。

小中介的业务员也不可能，因为双方互不信任。业务员就不可能主动提出涨价，然后和业主分成。现在这市场行情都是透明的，跟十几二十年前早就不同了，涨价之后卖给谁去？而且业主也不敢相信，万一涨价之后，你们拿我这套房当参照物了怎么办？光让客户来看房，就是没人买，到最后受损的还是业主。

如果是业主提出涨价，同时承诺给业务员分成，业务员也不敢信。就算遇到了傻子，把房高价卖出去了，凭什么能保证业主讲诚信？毕竟这钱都是打到业主户头里的。而且，业务员非常了解行情，一眼就能估算出价格，犯不上为了这没谱儿的外快去费力气。

总之，无论大小中介，业务员是不可能吃差价的，想吃也吃不着。而且他们也不会帮着业主抬价，快速成交才是他们的唯一追求，管他多少钱呢。因为他们都是靠拿提成生活的，而提成是有比例的，一般也就1%。就算多卖出10万去，到他手里才多挣1000块钱，可却要付出N多倍的努力，实在划不来。

4、 中介公司是有可能抬价的，但目的也不是为了吃差价，同样也吃不着。现在的管理非常严格，从市场价格的透明度，到监管手段的严格性，让中介公司无计可施，吃差价的年代早就过去了。

公司之所以会抬价，目的是垄断房源。比如一套房按照市场价值500万，他们就让客户报520万，但得有条件：独家代理。垄断房源之后至于多少钱卖出去，那还得是市场说了算，想卖出天价去只是梦想，谁买啊？现在找个傻子比找个圣人都难。

5、 建议，你可以去附近别的中介公司问问，看有没有这套房源，如果没有，就是独家代理的，那有可能报价高了。这也无所谓，往低了砍价呗，反正钱在你兜里，达不到预期不掏不就行了。

6、 总结：如果这套房当初买的时候就比其他房源贵的话，那这报价就相对合理，最低也低不过均价。中介员工不可能吃差价，无论大小公司都不可能。大型的，在片区内处于相对垄断地位的大中介，有可能会抬价，但也不是为了吃差价，就是垄断房源。只要你多问多看多思考，吃不了亏。

提问2：

章哥，东直门外70年代的老公房，50-60㎡，单价多少钱为合理？这种房子的投资前景怎么样？有什么风险吗？

回答2：

1、 市场价格都是买卖双方用真金白银试探出来的，没有什么合理不合理，就是市场价而已。

而且，就算是同一地段的房子，因为位置、朝向、户型、装修等各个因素，价格也会不同。我如果给你一个宽泛的参考价，比如6-7万为合理，但这实在没什么意义。还是具体情况具体分析吧。

2、 老公房的租售比并不低，甚至高于一般二手房。升值率也一样，其实都是地段的价值。

3、 如果楼龄太老，就像这70年代的，在银行贷款时会受到限制，很多银行规定，楼龄+贷款年限不得超过50年，甚至还有40年的。所以，将来在出手时的挂牌时间会长一些。其他没什么风险，也基本没有拆迁的可能，没人拆的起。

提问3：

章哥您好，想请教一下限竟房的事情。西南三环六里桥的**项目，值得入手吗？

回答3：

1、 先说什么是限竟房？就是限售价竟地价的房子。名义上是让开发商相互竞争，给百姓们提供物美价廉的房子。但仔细想想可能吗？开发商有那么高尚吗？

既然限定了售价，又抬高了地价，那开发商要想不赔本甚至有利润，就必须在建造成本上省钱啊，没别的办法。从常理角度分析，这种房子的质量能很好吗？

2、 现价是77800，没超过限价81690，是开发商慈悲吗，给买房人让利？不是的，是他们已经尽力了，再高就更没人买了。也就是说，当时开发商拿地时，他们和拍地方对今天的市场都有些误判，认为房子上市时房地产市场会大幅上涨，所以才都报出高价。

但是，今天周边的二手房才6万左右，这种限竞房的价格有什么竞争力？谁都不傻，开发商和zf都不傻，买房人也不傻，大家都会用钱去投票的。

3、 建议，如果能有其他的选择，就不要买限竞房，不仅房子质量不好说，在将来的出售阶段也会很麻烦，有很多的限制。这本来就是让买房人自住，不是让投资人获利的，如果想炒这种房，不是和政策对着干吗？能有好结果！

便宜，不是那么好赚的，表面的便宜，背后都有麻烦。