粤港澳大湾区，风起云涌。其2019年GDP达到11.6万亿，跻身世界前三，已与纽约湾区旗鼓相当。
在这里，能参与世界的分工与合作，能见证城市群的崛起与融合，生机勃勃。
| 世界四大湾区示意图
而广州，无疑是湾区的中心城市之一，毕竟，这座千年商都，在规划纲要中的定位，是国家中心城市，是综合性门户城市，是国际大都市。
那么，对于购房者而言，在奔涌的浪潮下，如何握住风口，一击即中？
准则很简单，便是认准城市的发展方向。
广州的发展脉络，过去是环市东CBD，现在是珠江新城CBD，未来呢？便是金融城与黄埔临港经济区组成的第二CBD。
|本图为城市空间图及交通网络示意，非标准比例绘制，只在提供相关信息，不意味着本公司对此作出承诺。
是的，城市下一站，当看第二CBD。
01.
大象起舞，约400万㎡沙步蝶变
第二CBD蜕变的一大内核，便是天量旧改，开启了腾笼换鸟之路。
当中，备受关注的，莫过于体量约400万㎡的黄埔沙步城市更新项目，由万科参与改造，总投资超260亿元。
| 沙步城市更新项目鸟瞰图
约400万㎡，是什么概念？
这是目前中心六区中，体量数一数二的旧村改造。（只统计已成功招标旧改，来源：广州公共资源交易中心）
这般体量，在一定程度上，可以影响片区，乃至城市格局。
| 沙步城市更新项目效果图
我们能看到，珠玉在前的猎德村，体量达56.8万㎡，总投资达100亿元。（来源：乐居财经）
除了兴建37栋复建房外，亦为城市带来了高端写字楼天盈广场、高端shopping mall天汇igc、六星级酒店康莱德等，当中豪宅天銮，二手房价高达10万+。(来源：链家，价格信息为2020年5月）
更重要的是，2007年猎德启动改造后，珠江新城才得以大展拳脚，一批高楼大厦迅速崛起，带来人口的大规模迁移，成就城市封面。
同样的故事，在杨箕、琶洲同步上演，一张图清晰明了。
| 数据来源：羊城晚报、观点地产、乐居财经等
而沙步城市更新项目，单是体量，便是猎德的约7倍，杨箕的约6倍，琶洲的约2倍，值得畅想的空间，实在太多了。（数据来源：羊城晚报、观点地产、乐居财经等）
这注定是个不平凡的项目，据透露，万科将利用自身平台资源，引入NEM、智能制造两大主导产业，打造黄埔智造产业聚集区。
| 沙步城市更新项目效果图
并且，计划引入高端商务酒店，引入国内领先的零售商业地产开发和运营平台，打造国际品质的商业会客厅。
同时，对标新加坡邻里中心，打造城市新“绿核“。
| 沙步城市更新项目效果图
有居住、有商业、有办公、有产业、有人口，一个会生长的地段，不是吗？
02.
抢先一步，等风来？不如占风口
既然如此诱人，那么，有没有一个机会，无需等待，便可率先抢占城市风口？
在沙步约400万㎡的能量圈中，早已有一个成功的万科范本，这便是万科尚城。
| 万科尚城与沙步城市更新项目的关系（效果图）
其与沙步城市更新项目，相辅相成，形成密不可分的生态圈，亦是万科第二CBD发展战略的一大重要手笔。
万科尚城的位置，得天独厚，在其步行范围内，有两大地铁站，分别是13号线南岗站（实际距离约950米）和夏园站（实际距离约1.5公里）。
其中夏园站，未来还将接入五号线延长线（建设中，来源广州地铁），一口气串起两大CBD。
| 万科尚城双地铁示意图
项目自身，又是一座体量约40万方，拥有约5000户的醇熟大城。
其多元业态，涵盖住宅、底商、商办、shopping mall等，给业主提供一种垂直式生活体验。
双地铁+综合体，在老城区，无疑是罕见的。
03.
高配加持，约3万㎡万科里开业在即
关键是，这样的综合体，是极具爆发性的。
就在今年下半年，万科尚城的一大业态——建面近3万方的万科里，即将开业。
其体量，相当于1/3天河城大小，已引进麦当劳、肯德基、沃美影院、周大福、华为等知名品牌。
| 万科里效果图
它的到来，对片区商业，是引领，是聚合，亦可能是一次改写。
为什么这么说？我们先从万科的商业运营实力说起。
它的一大手笔，便是永庆坊，既保留了百年老街恩宁路的风情，又在骑楼古巷之间，让文化体验、众创办公、精品商业尽情绽放。
据悉，永庆坊日均人流量达到1万多人次，商铺出租率高达95%。（来源：万科商业）
| 改造后的永庆坊实景图
城市把它称作，旧城活化的样本，并被荔湾政府写入了政府工作报告。
万科的商业传奇，不止这一个，再来看两个例子。
其一，江燕路万科里，开业未满一年，便已引进耐克、优衣库、无印良品等知名品牌，日均客流高达5万人次，销售额约80万。（来源：万科商业）
其二，番禺的基盛万科中央公园，引入了约2000㎡唐宁书店旗舰店、华夏太古国际影城、苏宁易购、小龙坎等逾120家优质品牌，日均客流量达7万人次。（来源：万科商业）
| 基盛万科中央公园开业盛况实景图
几乎每一次开业，都是“现象级”人气。
所以，有了这一份自持的实力，尚城万科里的开业，没有理由不让人期待。
04.
无限可能，高层商办仅150万起
看到这里，资产配置的优选，便有了答案。
在万科尚城，既占据城市风口，又有旧改蝶变，更有商业的爆发性，何愁没有人气？
其目前推出的建面约102-260㎡商办物业，有数张王牌。
首先，这样的面积段，可以实现百变空间。
比如说，酒店经营。据悉，在其他区域，已有不少买家瞧中类似的商办产品，整层或数层包下，打造成长租酒店，或是网红民宿。
要知道，租赁是大趋势，是一个看得见的蓝海。
| 可做民宿
又比如说，联动办公。这里可以容纳微小企业的梦想，或者打造成个人工作室，不必再对着写字楼高昂的租金望洋兴叹。
| 创意办公
再比如说，生活服务。书店、美甲店、美容店、造型室、咖啡厅、宠物店、火锅店、奢侈品中古店、健身室……万般精彩，都有足够的空间去实现。
在番禺、在天河，亦有企业，整租了一整栋商办单位，打造成月子中心。
| 可做咖啡厅
当然，少不了教育培训。这里可以是一间音乐教室、舞蹈教室、英语课堂，而潮妈在逛街时，还可把孩子寄托在幼儿活动中心。
| 可做教育机构
是的，万科尚城在售的商办空间，比整租整售的写字楼，多了一份灵活；比临街而立的商铺，多了一份安静；比商办小户型，又多了空间施展。
你要做的，就是发挥创意，说不定，下一个网红店就在这里。
其次，门槛相当友好，单价约1.5万/㎡起，总价约150万起（价格有效期至2020年5月31日）。
要知道，在万科尚城，一套商铺售价约3.5-4万/㎡（数据来源：房天下）。现在售商办产品售价不到商铺1/2，而且功能更加多元化。
我们不妨再来对比一下地价，放眼老黄埔近五年土地出让，只有茅岗路一宗宅地出让，楼面价多少？20786元/㎡（来源：广州中原研究发展部）。
这笔账，相信不难计算。
| 黄埔近年标杆地块
第三，至于租金，亦是可观。
以江燕路万科派为例，其建面约73㎡的商办空间，月租金可高达9000元。（来源：链家）
房产君在现场了解到，疫情之前，万科派几乎一直是满租状态，放出一套房，很快会被接手。
再看深圳，在光彩新天地楼上，一个建面约100㎡的摄影工作室，月租就要1.5万。（来源：《楼上经济发展与趋势调研报告》)
当然，这群摄影师每月流水进账10万，他们喜欢的，是这种楼上商办空间的尺度与多元化。
至于空中商业鼻祖——香港THE ONE，整栋29层均以时装和美食为主，早在2010年，主力租金已达约1000元/㎡/月，而一般商场，主力租金约600-1200元/㎡/月。（来源：华龙网）
丨香港THE ONE，空中商业的代表作
是不是美妙极了？
当然，这样的机会，是相当抢手的。
要知道，万科尚城从一亮相，无论是住宅产品，还是商办产品，每一次都会刮起一阵“万科旋风”。爆场与热销，早已成为它的习惯。
如今，万科尚城已有近4000户业主，换句话说，剩下的席位，买少见少。
更何况，万科持续为地段赋能，约400万㎡蓝图蕴含的能量，是不可思议的。
而在当下，你可以用更低的持有成本，去撬动更多的功能，并且，可以更从容地应对未来市场的变化，机会难得。
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