最近的市场比以往任何时候都“嘈杂”。一部分人拿08年金融危机后中国房价走势做参照，高唱房价必涨。
但国内一季度GDP出现1992年公布数据以来的首次负增长；国际货币积极组织IMF明确全球经济已经陷入衰退，并将其命名为“大封锁”等等，都加重了大众对未来房价的担忧，房产崩溃论开始甚嚣尘上。
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两种论调在网上反复博弈使原本在今年有购房计划的人群陷入了踌躇和迷茫。
对于普通刚需购房者来说，现在买房，比以往任何时候都更考验技巧、心智甚至魄力。
以下5条，是我在疫情发生后，根据自身购房经验结合近期对市场的观察总结出来的建议，希望对大家有一些启发。
如果你有朋友想买房，也要发给TA看一看，助人为乐。
房价为什么不会大跌，可以令开一篇洋洋洒洒写几千字都不为多。这里只说下最核心的几点。
第一，从宏观经济考虑，大家只要想想当下房地产业在中国经济中的比重，相关联的上下游产业有多少，市场规模有多大，就知道保房地产相当于保中国经济，稳房价就是在稳中国经济。
第二，从单个城市发展的角度考虑，到目前为止“土地财政”依然是地方财政的命脉，所有城市基础设施的投入，城镇化推进，长三角城市群的建设还需要仰赖土地出让这头“奶牛”。稳房价就是在稳定地价，就是在稳定财政收入。
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第三，从金融稳定角度考虑，现在房产至少附加了50%的金融属性，而金融的“基石”是信用，一旦房价大幅下跌，个人持有的房产价值大幅缩水，购房者开始选择放弃还贷，个人信用将破产。同时房价大幅下跌将使很多地方政府隐性债务面临爆表，城市信用将破产。
安德鲁·索尔金描述2008年金融危机的一本书叫《Too Big to Fail》，中文名叫大而不倒。其实还有另一个译名，叫大而不能倒。在美国，是股市；在中国，是楼市。
上个月，不少媒体炒作深圳、上海千万级产品开盘被秒的消息，很多人觉得房价又将起飞，房产这个“夜壶”在关键时刻又要被拿出来重新使用。
大家应该清楚的是，这些国内强一线乃至国际知名城市核心地段的资产，不是在当下才爆发，在任何时候持有都是值得，只是疫情放大了大众的关注度。
我们不妨把注意力转移到别的消息。
上个月18号，湖北省荆州市实施“降低首付比例、提高公积金贷款额度以及免购房契税”，比如二套首付为3成、首套2成即可，此举无非是想要放松调控。
但4天后荆州发布就通知：停止执行调控松绑政策。
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自疫情发生以来，先后有青岛、海宁、广州、济南、宝鸡和驻马店等地想要放松调控，但无一例外，全部闯“关”失败，海宁的政策存续时间最短，仅两小时。
中央给出的信号很明确：“房住不炒”的底线没有一丝一毫动摇。一方面，房地产还不需要救，受疫情影响不是很大。另一方面，放水之下，楼市必然要火，还得压一压。不然放出来的水，都哗啦啦违规流入楼市。深圳就刚被抓了典型。
现在的政治生态已经变了，从过去的“政令不出中南海”到如今的“两个维护”，中央的控制力得到空前加强，政策贯彻也是“一竿子到底”，容不得丝毫怠慢，在这样的环境下，你觉得房价还有起飞的可能么？
从过往的经验看，买房最怕两件事：一是想一步到位，二是犹豫不决。
先说“一步到位”这件事，有些人总想着攒够了钱，一次性买个大三房或者四房，省得以后折腾。
虽然最近几年属于地产“横盘时代”，不像前10年，错过一套房相差一个阶级，但以目前货币超发的速度和信贷扩张的规模，将手中的现金变现成资产是相对稳妥的财富保值方式，也减少了租房的开支。
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而犹豫不决主要是存在追低心理，总是担心自己在房价高位时候“站岗”，又想在楼市最低谷时“抄底”，犹豫来犹豫去，孩子也生了，一把年纪还要担心被房东赶走。
作为普通购房者，你的第一需求是居住，不要存在过多的投资心态，关键是给自己安一个家。
我有个新义乌朋友，俩夫妻在义乌买的第一套房只有60平米，而且是一梯N户的筒子楼。如今，他们通过置换已经买了绿城兰园的118方。
当你看到自己的努力变现成实实在在房子的时候，所获得的成功感和满足感是任何东西都无法比拟的。
所谓卖房思维，就是在买房的时候就要想一想，以后这套房子是否容易出售。
绝大多购房者其实都没有思考过这个问题。虽然法律规定70年产权，还能延期。但房子真的能住一辈子么？答案当然是否定的。
这轮被有机更新的房子，房龄普遍在25年左右。只要是商品就存在不断更新换代，房子也不例外，我们要保证自己居住的舒适度，也需要更换房子。
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所以在挑选房产的时候，尽量保持中庸思维，不要选择总价最高、楼层最低、存在明显硬伤的房子，而选择热销的户型，这样未来接盘的基数更大。
05.在保证现金流的前提下，尽量加杠杆
现在全球已经进入了利率下行期间，中国推进LPR改革以后，利率也在持续下调。
有人说，30年期的房贷，是全世界最好的东西。因为这是普通人能够借到的，最便宜的长期贷款了。
将时间周期拉长，10年前的200万，还能在北京、上海买套房，到今天连交首付都不够了。除了房价在涨，也有货币随CPI贬值的重要原因。
所以买房的朋友，一定要在保证现金流的前提下尽量给自己加杠杆。 而且，和银行签贷款合同时，一定要选择每年调整一次贷款利率，因为房贷利率已经进入下行通道，未来每个月或者几个月就会小幅下调一次。千万别在合同期内选择固定利率。
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前面说了，买房要多用贷款，但这也是建立在现金流安全的基础上。
特别是当下经济形势不明朗的情况下，要确保自己收入没问题，月供能保证，生活质量不要出现明显的下降。
因为，现在“房住不炒”的大背景下，楼市的周期已经被明显拉长。过去那种买房后一两年就暴涨、翻倍的情况，再也不可能出现了。
过度加杠杆，会给自己不必要的压力，最后影响生活，得不偿失。不要想着一夜暴富，买房更多的是安全保值，然后才是博利润。
文|六子
编辑|知小妹
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