近期的楼市可以说是复杂多变！无论二手房市场还是新房市场，既可以说充满变数，也可以说都在预料之内！还记得3月底的时候，很多开发商和中介都纷纷“要挟”说：还不赶快趁疫情有优惠赶快下手，4月1号以后将恢复原价，取消各种优惠。当时，我就写了一篇文章，作出了预测，4月份以后优惠不会取消，即使4月份取消了，6月份之前也会再次有优惠甚至优惠更大！结果证明了我的猜测是绝对正确的！

昨天写了一篇关于二手房挂牌量猛增的文章。了解二手房市场情况的读者应该知道，近一个多月来，全国的二手房市场可以说“冰火两重天”！虽然挂牌量普遍在猛增，甚至部分城市二手房挂牌量增长了6倍之多！二手房突然井喷，确实有些出乎意料。有些城市成交量虽然相比挂牌量稍显不足，可是同比、环比数据都还是比较可观的，有一种“水涨船高”的意思。可是，部分城市二手房挂牌量剧增，但是成交量也非常不景气，两极分化比较严重。明眼人或许看出来，目前的二手房市场有多么的复杂。这里，我有一个建议，如果想要或者正在挂牌出售二手房的读者不是特别急需资金，现在还是尽量不要去趟这浑水。目前，二手房市场明显是一个供远大于求的状态，这种形势下，包括房子在内的任何商品都是卖不出好价钱的，这是市场经济所决定的。倒不如再等等看看，等二手房库存消化一下，市场冷静下来以后，再决定是否再出售。

二手房市场的情况说的有点多了。毕竟今天的主题是新房市场。如果对二手房市场想要了解更多的话，请关注我，进入我的主页，读一下昨天我发的关于二手房市场的文章。下面，进入今天的主题新房市场动态。

近期，无论是各大论坛，还是手机朋友圈，都可以看到各大开发商或者中介发布的新盘销售广告。有些开发商推出“两年付清首付”，有的推出“免契税、免大修基金”（经调查核实，大部分都不是地方政府免契税和大修基金，而是由开发商代付而已，自然是“羊毛出在羊身上”。有些地方政府推出给予免一至两个点的契税优惠），有的甚至推出“送全屋家电”的优惠等等，更多的开发商还是选择直接打折促销（一般还是维持在9折以上优惠）。

虽然金融政策对房地产业的影响制约是直接型和快速反应型的方式，但是，房地产行业的中长期发展还是要看土地。土地的出让情况也就预示着房地产行业未来较长一段时间的发展趋势。毕竟新房的价格首先是受地价所决定。所以，首先来分析一下2020年以来的土地出让情况。

澎湃新闻网关于土地流拍的相关报道

腾讯新闻网关于土地价格出现首降的报道

从上面两则新闻，我们还是可以看到近两年的土地出让情况以及大趋势。

首先，土地流拍率越来越高，说明开发商拿地的热情逐年降低，尤其是中小城市。据CRIC监测数据，在3月1日至4月19日期间，重点监测城市共计有79宗地流拍。流拍地块主要集中在三四线城市，占比达65%，流拍率亦是最高达16%，其中义乌、金华、洛阳等城市的土地流拍幅数相对较多，均在4幅以上。二线城市中，合肥、郑州、青岛土地流拍较多，3月份以来分别有8宗、6宗和4宗地遭遇流拍。

其次，土地成交额两极分化也比较明显。虽然，住宅价格还是维持在正增值，但是，商住和工业用地出现了近10年来的首降。或许未来住宅价格降低也是在所难免的。当然，受到疫情影响，很多企业拿地热情和投资热情都降低不少，所以土地出让价格出现降低，也是情理之中。但是，应引起注意的是，不同城市两极分化情况明显。一线城市的优质地块在整体市场放缓环境下，仍然热度不小，使得市场实际上分化加剧。未来很可能热点区域土地市场交易热度有望进一步回升，下一步土地市场将延续分化态势，人口流入多、区域发展前景好的城市将成为热点；多数三四线城市则仍以消化库存为主，土地市场可能相对低迷。

在房地产市场日趋稳定的情况下，未来不同城市的土地出让情况整体上应该就是由人口流动性所决定。对于产业基础好、潜力较大的城市，人口整体是以输入为主，房地产市场需求仍较旺盛，土地出让市场仍然会比较活跃。相反，一些城市没有产业基础，人口纯输出型，房地产市场面临的则是供大于求的整体局面，土地出让额会不断下降。

对于投资者而言，一定要擦亮眼睛，选准投资方向。用郎咸平的一句话就是，未来投资房地产几乎不可能再像以前一样可以一夜暴富，但是，房地产仍然是一个比较好的投资方向。尤其对于绝大多数对股市、基金等投资领域不专业的普通老百姓而言。

在开发商各种免契税、免大修基金、首付分期，甚至送全屋家电等等广告的诱惑之下，部分人选择了去售房部看看实情，是否真的如此优惠。

相反，还有部分人看到这些广告，就又开始唱衰新房市场了，认为房价“又”要“腰斩”了！

受疫情影响，开发商的日子不好过，这是肯定的。虽然房地产市场自疫情紧张局势过后，慢慢恢复，但是，与去年同期相比，仍然还是存在很大差距。尤其对于资金短缺的小开发商而言，日子更是难过。开发商需要快速回笼资金，“努力活下去”，所以赶快以价冲量。

而且，还有一个月就到半年业绩总结了，部门开发商还面临还银行巨额贷款的压力，因此，为了半年业绩额，开发商拿出一定优惠，进行降价促销，这是再正常不过的销售手段。一些地方政府为了维持房地产市场的稳定，出台一些适度宽松政策，也是情理之中。千万不要认为，房地产市场要崩了，或者房价要“腰斩”之类的。

开发商的降价销售，肯定是在符合预期的范围内的降价。如果出现大幅房价降低，估计房子连备案都过不了。房地产仍然还是中国经济的压舱石。现阶段，我们国家比以往任何时候都更加需要房地产市场保持稳定健康发展！

未来的房地产市场也会随着土地出让价格的变动而变动。未来的房地产市场，也基本是一种两极分化的状态。对于人口输入型，经济基础好，资源配套成熟的大中城市，房子仍然是供小于求的状态，无论土地还是房价，整体还是一种上行趋势。相反，对于一些没有产业支撑，人口输出型的中小城市，最终房子供大于求，房价下跌，或许也是不可避免的。

希望以上结合近期的各大统计数据所做的分析，能给您带来一定的启发。

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