文|凯风

房地产税，离落地还有多远？

日前，中央发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，其中明确提及：

稳妥推进房地产税立法。健全地方税体系，调整完善地方税税制，培育壮大地方税税源，稳步扩大地方税管理权。

这是继2018年和2019年写入政府工作报告之后，房地产税再次进入中央权威文件。

这意味着，立法是大势所趋，房地产税一定会来。但“稳妥推进”四字，说明落地恐怕不会那么快。

那么， 房地产税何时会到来？

01

房地产税，一直都是热门话题。

早在2013年，加快房地产税立法并适时推进改革”就已出现在权威文件。2017年，“推进房地产税立法”成为热门话题，2018年和2019年两次进入政府工作报告，这一次再次现身权威文件。

事实上，房地产税开征，早已万事俱备。

正如《全国住房信息联网》一文所言，房地产税要想顺利开征，必须满足不动产统一登记、70年产权续期、全国住房信息联网等前提。如今这些举措都已陆续落地，房地产税开征只剩时间问题。

技术不是问题，推进路径也早已明晰。

早在几年前，有关负责人就明确表示：

房地产税立法，将按照“立法先行、充分授权、分步推进”12字原则进行推进。

立法先行，说的是房地产税必须历经草案起草、征求意见、人大立法、审议通过、落地执行等法定程序，不会突然袭击，不会贸然开征，必定给社会留足缓冲空间。

而充分授权和分步推进，则意味着房地产税可能不会全国一盘棋，也不会一刀切全部征收，可能会拿部分一二线热门城市进行试点。

前不久，深圳因房价问题引发社会热议，当地有关部门就曾明确表示或将“考虑房地产税”：

对于房价上涨，深圳准备了很多手段。比如在交易环节，对高价房采取少杠杆、高利率、高税收等手段，与普通住房差别化；在持有环节，我们接下来也可以考虑房地产税的问题。

可以说，社会共识有之，技术储备有之，立法原则有之，地方需要也有之……万事俱备，房地产税为何没能迅速落地。

02

毕竟，房地产税牵一发而动全身。

是否开征房地产税，不仅是技术问题，也不只是立法问题，而是关乎一系列的利益博弈，关乎房地产长远发展的大环境。

从根本上来说，房地产税，最主要的作用并非降房价，而是为地方政府开辟新税源，以取代日渐枯竭的卖地收入。

毕竟，房地产税，是未来地方政府的主要税收来源之一，当楼市从黄金时代步入白银时代，卖地收入日益收缩，住房整体接近过剩状态，房地产税的迫切性越来越强。

房地产税的推进，虽然不是为房价而来，但势必影响到整个房地产市场，必然会遭受一些群体或明或暗的抵触。

房地产税是持有税，只要有房就要长期缴税。即使每年税率只有1个点，累计下来也不是一笔小成本，这就与个税、契税、增值税这种交易时才会产生的一次性税费，形成悬殊对比。

更关键的是，房地产税至少将会影响近半家庭，这背后充满着复杂的利益博弈。

根据《央行最新调查报告》，我国城镇居民家庭七成财富都是房产，住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。

退一步讲，假设一套房的刚需家庭可以免征，那么房地产税覆盖的家庭比例也高达41.5%，影响范围之大，可见一斑。

03

回到当下，房地产税开征，还需要稳定的楼市环境。

通过这几年的舆论效应不难看出，楼市越是高涨之时，房地产税的呼声就越高，来自官方的各种表态也就越密集。

相反，楼市越是横盘乃至存在下行风险时，房地产税的声音就越少，基调也就更为稳重。

这种现象很好理解。毕竟，房地产税是为厘清土地房地产税费体系、为地方政府开辟新税源，而非降房价，而为保证征收效益最大化，也要防止楼市出现明显波动。

一言以蔽之，房地产税开征，时机很重要。

如果经济下行压力未能得到有效缓解，楼市下行周期进一步延长，房价下跌的风险日益放大，房地产税推出的时间可能还会推迟。

相反，如果楼市再度转热，居民杠杆率进一步攀升，金融风险随之而增加，那么房地产税的推进有望加速。

无论如何，推进房地产税都是大势所趋，唯一的悬念只是时间。