庭审焦点

认购协议存在隐瞒？

购房者：有这么巨额的服务费，我还会买这个商铺吗？

开发商：已预先收取营销公司部分价款，允许其对外进行转售。

营销公司：收取顾问费及咨询服务费，已写进《认购协议书》。

法院：营销公司与开发商系合作关系；购房者签了《认购协议书》，认可约定的房价，不算隐瞒欺诈。

法院宣判，余女士败诉了。一年前的6月，她以1788400元的总价，全款买下了位于成都市双流区金河路“北大资源·公园1898”2栋1层的一处建筑面积约为44.71平方米的商铺。不过，最终的购房合同显示，房屋总价实为938910元，而另外849490元则变成了“顾问费及咨询服务费”，且仅开据了一张收据。

余女士认为自己在认购房屋的过程中遭到了隐瞒和欺诈，遂将当初向其售卖房屋的成都睿嘉房地产营销策划有限公司（下称睿嘉公司）告上法庭，要求返还该笔服务费，并请求法院确认其签订的房屋《认购协议书》无效。

不过，一审法院驳回了余女士的诉讼请求。这让她始料未及。

A

购房

178万余元买商铺

其中84万是“服务费”

余女士长期生活在日本。2018年6月，出于投资考虑，其在成都市双流区金河路“北大资源·公园1898”认购了一处商铺。商铺建筑面积约为44.71平方米，单价40000元，总价1788400元。

按她介绍，2018年6月6日，她在售楼部签订了一份房屋《认购协议书》并交了10万元定金。《认购协议书》对余女士缴纳定金以及所购物业的面积、单价、总价、房款支付方式等多方面情况进行了载明。

“对方提出在合同中的单价只能写2万多，其余的房款只能出具收据不能开发票，说这样是为了避税。”余女士介绍，签合同当天，对于销售人员的说法，其表示了坚决反对。

“但如此一来，当初交纳的10万元定金就无法退回了。”一番争执之后，余女士最终还是签订了购房合同及相关的代租约定，并支付了全部房款。不过，付款之后，她并没有立刻收到发票，“告诉我要等几天才行”。

余女士称，因需要急着返回日本，她委托成都的朋友帮自己拿回了最终的合同以及票据等购房资料。“由于有代租服务但我又一直没有收到租金，才想到找律师来追这个租金，追要的过程中我才看到了完整的票据资料，结果一看就傻眼了。”让余女士傻眼的是，她支付的1788400元房款中，竟然包含849490元“顾问费及咨询服务费”，“我要知道有这么巨额的服务费，还会买这个商铺吗？”

B

维权

状告当事公司

请求退还服务费

在余女士提供的购房合同及付款票据上，记者看到，余女士所支付的1788400元房款实际上分别支付给了两家公司：“成都航美房地产开发有限公司”（下称“航美公司”）及“成都睿嘉房地产营销策划有限公司”。

购房合同显示，房屋出卖人为航美公司，其所购房屋每平方米单价为26102.59元，总价为938910元。航美公司出具的发票显示，余女士的付款内容为“购房款”。睿嘉公司则仅出具了收据，收费内容为“顾问费及咨询服务费”，金额为849490元。

余女士称，在整个购房过程中，售楼部工作人员并没有明确告知其所属公司，收费时也没有告知还有这笔八十多万的服务费。

多次交涉无果后，余女士将向其推售房屋并收取服务费的睿嘉公司告上了法庭，请求法院确认此前所签《认购协议书》无效，判令被告返还顾问费及咨询费849490元。

四川自由贸易试验区人民法院于2019年5月9日受理了该案，并于9月11日、10月15日两次公开开庭审理。

法院认定的事实为，余女士与睿嘉公司签订《认购协议书》，向睿嘉公司支付款项时，公司开据的收据已注明“顾问费及咨询服务费”。同一日，余女士与航美公司签订购房合同，并支付全部房款。发票显示，余女士向航美公司支付购房款938910元。

对此，余女士介绍，在付款的时候，当天一次性进行了支付，但在付的过程中，分两笔在售楼部一二楼进行，“但并没有人对此进行说明，工作人员只催着自己交钱。”

按照航美公司的说法，其先将房屋出售给睿嘉公司，睿嘉公司再对外转售，航美公司再根据睿嘉公司与余女士的要求签订购房合同。航美公司在预先收取睿嘉公司部分价款93891元后，允许睿嘉公司对外进行转售。

C

结局

购房者败诉

但“服务费”避税涉嫌违规

法院认为，余女士与睿嘉公司签订的《认购协议书》，无论从标题到内容约定上看，都是睿嘉公司出售房屋的意思，其主要约定是睿嘉公司将案涉房屋以1788400元的价格出售给余女士。具体履行方式是余女士与开发商航美公司签订正式的买卖合同。余女士在《认购协议书》上签字，足以认定其认可涉案房屋价款系1788400元。《认购协议书》属于房屋买卖合同。

同时，在该案房屋买卖合同履行过程中，睿嘉公司系出卖人，与买受人余女士订立房屋买卖合同，买卖标的的房屋所有权系由航美公司负责让渡。虽然睿嘉公司对房屋没有所有权，但睿嘉公司与航美公司存在合作关系，航美公司可以向买受人让渡所有权。

除此，对于“服务费”问题，法院认为，睿嘉公司将房款分割，849490元价款以顾问费、咨询服务费的名义收取，只开收据不开发票，导致国家税收流失的行为，涉嫌违反相关行政管理规定，应当由有关部门调查处理。

最终，法院驳回了余女士的诉讼请求，并于近日做出了判决。

对于判决，余女士表示不服，将继续上诉。而睿嘉公司一名负责人则向记者表示，此事已经由人民法院依法审理并作出判决，已驳回了余女士的全部诉讼请求，是非曲直已有权威结论。

成都商报-红星新闻记者 杜玉全

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