撰文 / 李逗

编辑 / 嵇国华

央行的一则公告，成为照亮楼市的一道光。

4月20日上午9点半，央行公布贷款市场报价利率（LPR）的最新报价：供实体经济贷款参考的“1年期LPR”下调20个基点，到3.85%；供商业房贷参考的“5年期LPR”则下调10个基点，至4.65%。

这是LPR机制实施以来第四次下调，也创下了房贷利率的降息纪录，成为近五年来最大力度一次降息。

LPR是中国18家商业银行向最优质客户报价的贷款利率平均值，不少购房者寄希望于浮动利率的下滑，带动房贷利率的降低。

在实际房贷计算过程中，银行加点的浮动，让他们明白一个朴素的道理——想要赚银行的钱，并没有那么容易。

与此同时，一批头脑活跃的深圳老板们已经快人一步地发现了商机。他们通过成立新公司壳、抵押，抢在刚需客之前，成为疫情后率先登陆楼市的主力。深圳河畔的上空，经营贷、过桥贷满天飞，让特区快速蹿升的房价，一次次登上全国媒体头条。

越过深圳，更多城市的房价依然延续着稳定的态势。在限购、限贷等调控政策下，LPR利率的持续下降，改变了房贷利率的定价逻辑，但并没有激起楼市的千层浪。

图/视觉中国

看到5年期LRP利率下降10个基点的消息推送后，王明盯着电脑、抱着计算器算了很长时间，最终，长长地叹了口气。

王明是2010年拿到了北京楼市的入场券。那时，他曾向工商银行申请了一笔商业房贷，贷款期限20年。按贷款基准利率上浮10%的比例计算，他每年的房贷利率约为5.39%。

合同期限过半后，王明在2020年突然要面临一个新选择，选择LPR加点浮动利率，还是持续维持现有固定利率？2020年3月份以来，工商、招商、建设等十多家银行规定，在2020年3月至8月间，购房人需要在其间作出决定，且不再允许更换。

浮动房贷利率计算方式中，除了LPR利率之外，还需要考量另外一个因素，即银行加点数据。按照房贷利率=LPR浮动利率+加点数据的公式来算，即使LPR利率有所下行，如果加点数据上调的话，房贷利率则变动不大。

这个账本，王明事先就算过。如果选择换成LPR浮动利率，以2019年12月的4.8%浮动利率作为基准计算，他的银行加点则为0.59%。按照央行规定，银行加点一旦确定后，则持续不变，直到贷款合同期结束。基于此，王明需要考量的变量即LPR利率的变动趋势。

自2015年10月以来，我国5年期贷款基准利率一直是4.9%。2019年8月公布LPR改革方案后，LPR利率一直处于持续下行趋势通道。这也是多数人选择转换为浮动利率的最重要因素。

不同的是，研究了数月LPR利率的王明，依旧选择向固定存款利率投出一票，“商业房贷利率的调整是以每年末的LPR数据为准，考量单月数据变动意义不大。考虑到长周期的因素，我不认为LPR利率每年都会下调。”

自央行宣布LPR利率改革后，选择LPR利率模式的好处多次登上各大媒体的头条。AI财经社了解到，在LPR利率下降的同时，不少银行的加点也会跟着上浮。也就意味着，究竟能不能利好购房者，还得看银行的具体政策。

图/视觉中国

针对不同购房者，银行加点有两种不同的计算方式。对于已有房贷的购房者而言，银行加点以首次转化后的加点比例为准，持续到贷款合约结束。而对于新购房者来说，加点数据则由各地银行根据政策自行制定。这就造成，银行可以参考浮动利率数值，拥有足够的主动性灵活调整新购房者的加点数据。

2019年8月25日，在新LPR报价当天的吹风会上，央行副行长刘国强就曾明确，房贷利率虽由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。

LPR利率的下调为市场注入了一个强心剂。但对于购房人而言，想要获得房贷利率的优惠，并不容易。

身在深圳的张亮，是一家外贸工厂的老板。疫情之后，张亮的外贸订单量巨减，工厂经营危在旦夕。那个时候，他也没想到，这个即将破产的工厂，让他享受到了低利率的房屋贷款优惠。

“中介跟我说过，有办法操作高评高贷，把价值800万的房子贷款1000万出来，然后再重新买房子，现在房价都在涨，是下手的好时机。”在中介的劝导下，原本想着拯救企业经营危机的张亮，不再执拗于工厂危机。

实体经济艰难的当下，张亮选择把经营贷款而来的资金，再一次投入到楼市中。他开始频繁来往于银行，通过抵押原有房产，以经营贷的方式，获得了七成贷款。借着国家出台中小企业扶持政策的东风，张亮享受到了第一波福利。现在，他的身份从一家工厂老板，变身为拥有一套深圳新房的房东。

根据国家统计局的数据，深圳房价3月涨幅领跑全国，新房、二手房价格分别环比上涨0.5%、1.6%。诸葛找房的数据则显示，2020年3月，深圳二手房的成交均价为65243元/平方米，几乎2倍于隔壁的广州。

在疫情的冲击之下，全国楼市普遍低迷，深圳却逆势上涨，成为房价蹿升最快的城市。而在这波房价上涨潮中，违规入市的经营贷资金被认为是最大“帮凶”。

由于国家“脱虚向实”的资金引导政策，LPR长短期利率也有所不同，一种是导向实体经济的1年期利率，目前低至3.85%，另一种则是5年期房屋转向贷款利率，达4.65%。不同程度的利率差，激发了多种套利空间，如直接按照小企业贷款，利率在3.85%以下，归还按揭贷款。

除了利用银行贷款利息差之外， 还有更多套利手段在深圳楼市上演。据一位深圳当地人士透露，“现在只要通过企业房产抵押的方式进行无息贷款，就可以全款买套房，再通过企业过账抵押的形式，又可以无息贷款7成，现在银行都在做这个业务。”

图自中国首席经济学家论坛副理事长李迅雷的微博

上述方式主要依赖深圳各区政府对疫情中小微企业贷款的贴息政策，从市一级到区一级均有补贴，贴息比例从20%至100%不等。以龙华区为例，贴息比例为50%，最长周期为12个月，贴息金额最高达100万。

据了解，目前，国内银行对中小微企业以及个人贷款的普遍运行方式，都是以房地产等不动产做抵押为基础。这某程度上促成一个尴尬现实：尽管国家鼓励引导资金流向实体经济，但房地产还是目前最通行的抵押品，银行眼中的香饽饽。

经营贷违规流向房地产投资的举动，引起了央行的关注。4月20日，央行深圳中心支行发布通知，要求各银行针对今年以来新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查。同一日，深圳市中小企业服务局也发文表示，将加大对贷款贴息项目的审核力度，“严防不符合贴息条件的贷款项目混入，骗取财政资金。”

不过，据一位银行端业务人士对于严查效果提出了质疑，“房经营贷的现象太多了，真正彻查的话，可能会直接引发大规模断贷。这种情况下，银行又能怎么彻查呢？”

深圳楼市的火热，激发了人们对房价暴涨的想象空间。更多人开始担心，深圳因违规经营贷引发的购房热潮，是否会蔓延到其他城市？LPR利率的不对称性下调，又会对楼市带来怎么样的变化？

在楼市普遍低迷的行情下，深圳楼市的火热并非偶然。无论是相对宽松的限购限贷政策，还是外向型经济发达的市场基因，都让深圳屡次成为政策频发的实验田。

图/视觉中国

据深圳市统计局数据，2020年1-2月深圳市进出口总额3460.57亿元，下降17.6%。而在房地产投资方面，也同比下降达4.8%。

“深圳本身带有一定的特殊性。”上海中原地产分析师卢文曦认为，深圳限购限贷的严格程度不如北上广等其他城市，此外，深圳近两年在人才政策方面的激进与推广，也让深圳的购房需求量激增。“开了口子之后，大家对它的市场预期也就比较大。”

同策集团首席分析师张宏伟也指出，市场流动性宽裕与“限价”下的市场“倒挂”，是驱动投资客利用经营贷等各类“加杠杆”的工具进入楼市的两大核心驱动因素。

不同于深圳市场的特殊行情，在北上广的楼市中，近期的房价虽然出现一定涨幅，但涨幅整体有限。卢文曦认为，深圳的特殊行情目前并不会复制到其他城市。“其他几个一线城市的调控政策相对硬核，出现的成交上升也只是复苏，还没有恢复到正常流量”。

事实上，摒除套利手段后，LPR利率的下降，对楼市走势的影响并不大。景晖智库首席经济学家胡景晖认为，LPR降息对楼市刺激作用有限，没必要夸大，因为每个月省下的这点钱，不足以激发购房需求的释放。

未来楼市的走势，很大程度上仍取决于在“限购、限售、限贷、限价、限商”这五限的调整上。

自疫情爆发以来，关于调低首付比例的“政策松绑一日游”新闻不断闪现。时效最长的青岛“限购松绑”也仅坚持了三天，便很快撤回文件，原网页只剩下404的字眼。在多个城市“朝令夕改”的政策试探中，各地开发商开始坚信“房住不炒”、“不将房地产作为短期经济刺激手段”的总基调不会改变。

一位房企融资人士表示，对于楼市来说，央行对于LPR利率的调控，实际上是控制贷款投向的阀门，能更加有效的引导资金投向实体企业。对于刚需首套购房人群而言，整体房贷利率影响不大，基本和原来的贷款利率持平。

LPR利率的连番操作，的确向市场投下不小的涟漪。但在可预见的持续下行周期里，房地产从严调控的趋势不会放松。最初被许多人当作楼市“猛药”的LPR利率机制，最终很可能只是一道“提鲜剂”。