中国奥园在2019年晋升千亿房企之列！

2019年，中国奥园合同销售1180.6亿元，同比增长29%；营业收入505.3亿，同比增长63%；归母净利润42.01亿元，同比增长74%。

值得注意的是，中国奥园的少数股东占公司60%的权益，却只获得20%的净利润，或有“明股实债”嫌疑。

1、高速增长的千亿奥园！

从营收增速上可以看出，近三年中国奥园高速增长，2017年到2019年，营收增速都超过60%。5年间，中国奥园的营收规模从95亿发展到505亿，增长5倍。

2015年到2019年，中国奥园的合约销售额分别为151.71亿元、256.02亿元、455.9亿元、912.8亿元和1180亿元，增速分别为24%、68%、78%、100%和29.3%。2019年的29.3%销售增速，在行业里也算比较优秀。

中国奥园2020年的销售目标定为全年增长12%，合约销售额达1320亿元。2020年1—3月，中国奥园的合约销售额为143亿元，同比减少24%。

2、少数股东权益助力低净负债率！

中国奥园除了销售额增速亮眼，低净负债率也让其他房企羡慕。

2016年到2019年中国奥园的净负债率分别为50.7%、51.0%、58.9%和74.9%，在中国奥园销售额高增长的2016—2018年，净负债率一直控制在60%以下，2019年净负债率上升16个百分点，净负债率仍然低于行业的平均水准。

根据净负债率的公式，净负债率=（有息负债-货币资金）/股东权益。

首先看有息负债，2016—2019年，奥园的有息负债分别为184亿、404亿、577亿和958亿，同期货币资金分别为110亿、265亿、396亿和680亿，两者差值分别是74亿、139亿、181亿和278亿，同期股东权益分别为146亿、271亿、307亿和370亿。

2016和2017年，净负债率变化不大，是因为有息负债与现金的差值与股东权益增幅相近，而2018年和2019年由于股东权益增速下降，导致净负债率有所提高。

在中国奥园的股东权益构成中，少数股东权益的增长十分显眼。2016—2019年，奥园的少数股东权益分别为57亿、170亿、189亿和220亿，四年时间增长了三倍，占股东权益比重分别为39%、63%、62%和59%。2017年开始，少数股东权益就开始反超上市股东权益，在控制净负债率上，奥园的少数股东功不可没。

3、少数股东占比60%权益，只有20%利润！

少数股东占比一半以上的权益，但是从净利润上看，少数股东获得的利润与其权益并不匹配。2016—2019年，奥园的净利润分别为10.07亿、19.52亿、29.39亿和52.22亿，其中少数股东损益为1.26亿、3.12亿、5.31亿和10.21亿，少数股东占净利润比重由13%提高到20%。

这意味着，奥园少数股东以60%权益获取20%净利润。少数股东的回报率低，让人容易联想到“明股实债”。

中国奥园对此解释到，这是由于少数股东权益和少数股东损益不同期所致，随着过去几个财政年度的物业交付和项目利润的结转，中国奥园的非控股权益正逐渐体现，2019年及未来两年随着交付的高峰，非控股股东的收益体现将更明显。

4、奥园或借少数股东进行融资！

近年来，房企通过和信托、基金等金融机构签署协议，通过股权方式进行融资，成为业内流行手段。通常会在合同中签订回购及类似协议，约定一定期限后由融资方溢价回购股权或提供其他保障措施，由于是一种股权投资，所以在公司的财务报表中，计入的不是债务，而是净资产，可以起到优化债务水平的作用。根据中金的研报，2017年我国房企市场的“明股实债”规模在4000亿到5000亿之间。

根据奥园集团的债券募集书，奥园集团是中国奥园最大的子公司，负责中国奥园内地房地产项目的运营。类似奥园集团这一级别的子公司，共有30余家。在这些子公司的少数股东里，有不少信托、私募和投资公司的身影。

2016年6月8日，中国奥园全资子公司——广州奥园以2亿元收购成都齐达房地产开发有限公司全部股权，从而获得了宜华置业70%的股权。随后，广州奥园和四川信托对宜华置业进行增资，增资后广州奥园持股53.29%，四川信托持有45.73%，原持股30%的成都建蓉房地产持有0.98%。此外，四川信托还向宜华置业提供了8.85亿元的贷款，年利率为10.09%。

2016年到2018年，宜华置业分别实现营收5.87亿元、3亿元和20.26亿元，实现净利润2301万元、1606万元和1.58亿元。但是2018年6月，广州奥园以7.01亿的价格收购了剩余股份，宜化置业成为奥园100%控股的子公司。

四川信托以6.86亿元入股，却以7亿元的价格，在宜化置业进入业绩收获期之际离场，这似乎并不合理。