近来，上海楼市暴涨，引发热议。
上海楼市有多狂热？小编虽然没有身临其境，但通过与上海朋友聊天，还是强烈地感受到了空气中弥漫的紧张味道——
据朋友所述，该房子大约是120来平，算下来短短3个月一平米上涨了3万多！势头猛吗？令二线城市的小伙伴们望尘莫及。
那么，上海房价上涨的原因是什么?会不会蔓延到其它二线城市？这让人不由想起2015年那一波行情，先是深圳启动，随后广州、上海、北京等一线城市跟进，然后合肥、郑州、济南、厦门等四小龙异军突出，然后再蔓延到其它二线楼市……
历史往往总是相似的。很多自媒体和大V因此最近鼓动比较热烈，认为历史会重演，新一轮行情即将启动，会吗？
在小编看来，没有“全国性”的房地产专家。要听这些大V的话盲目入场，而不考虑自身所在城市的基本面，注定是要当“炮灰”的。因为，每个城市供求关系、经济水平、人口结构、地域特点等都不同，楼市上涨的逻辑，市场行情也必然不一样。套用以往的理论，衡量今天的市场，无异于刻舟求剑。
下面，小编就从理性和非理性的角度，对上海楼市的上涨的逻辑进行一下比较分析，并对是否会形成蔓延之势谈几点个人之见，仅供探讨。
之一：理性因素分析
关于上海房价上涨的原因，众说纷纭，也各有各的道理。小编也看了很多大V的分析，不过比较认同以下这个观点：
除了以上原因之外，小编还想再补充三点：
一是上海楼市供求失衡，库存告急。上海属于存量房市场，本来新房供应量就小，主要是二手房市场，又面对全国的土豪购房者，供不应求在所难免。据上海市场占有率排名第一的链家统计，现在只有3.4万套二手房卖，而上海过去一个月的平均销量就超过2万套，相当于库存只能消耗一个月，“锅里的水”眼看都耗干了，能不热吗？
二是上海地价攀高起到了推波助澜作用。2020年至今，上海各类土地成交量位列全国第一，共出让373宗金额近3000亿元，而2019年仅为1995.4亿元。并且近来造就了一批地王，成交的楼面价基本都突破8万元/㎡，令人膛目结舌。土地市场的冷热是衡量楼市风向的重要指标之一，面粉大幅上涨，面包岂有不涨之理？
三是上海的房贷利率全国最低。从绝对值来看，上海依然是全国首套房贷利率最优惠的城市，2020年首套房利率最低为LPR基值4.65%,今年1月首套房的平均利率仅为4.69%，相当于LPR+4BP，对比一般城市首套利率5.35%，简直是“白菜价”。这么低的利率，不贷款是不是都有点傻？
之二：非理性因素分析
那么，除了这些理性的因素之外，还有什么非理性原因吗？小编认为，买房与炒股有很多相似之处，理性的分析因素只是基本面，而看似不太重要的情绪感染和恐慌心理，却往往最终起着“临门一脚”的关键作用。不信，看下小编跟上海朋友的聊天对话，就可见一斑：
一是盲目跟从：大家都买我也买心理。话说旅鼠是愚蠢的动物，在群体迁徙中，当一只受到惊吓的旅鼠跳下悬崖时，其他的旅鼠也会盲目地跟着它跳下去，这就是从众效应，也就是我们常说的“羊群效应”。经济学中指市场上没有形成自己的预期或没有获得一手信息的投资者，他们将根据其他投资者的行为来改变自己的行为。
2020年之前，市场上还是房价要跌的声音，大家都想等着跌狠了再出手，但慢慢的筑底企稳后集体上涨，让大家都跌破了眼镜。对于之前观望等待的投资者来说，预料之中的低价没有出现，反倒是一波又一波上涨的攻击袭来，这时候不冲难道要等着越涨越高么？于是领头羊们冲进去了，羊群们也就跟着随大流了——
二是失控心理：越看价越高，心理底线被不断突破。正常思维模式下，我们一般都是理性人，想着用合适的价格买到心仪的房子，但如果真这样，那就太天真了！你想多方位考虑，可是房价不等人啊，你理性考虑的时候，房价一天一个价，就像小编朋友说的那个例子，3个月涨了400万，这意味着什么？意味着每天涨4.5万，这种时候，屁股底下都坐火箭了，你脑子还清醒么？早就乱了阵脚，失去理智了。
另外在新房方面，在房价“疯涨”的背景下，一些开发商捂盘惜售、摇号排队、捆绑销售，再加上中介等的“煽风点火”，信息的不对称，让大家只能从售楼人员和中介人员的口中得知房价的实时信息，这无疑更容易导致紧张情绪蔓延。
据统计，2020年上海开盘摇号的186个新盘共计有48542套房源，最终收获了80371组有效认筹，年度平均认筹率达165.57%，创下3年来新高，这明显是一个卖方主导的市场。自身的不坚定 + 开发商的腹黑助推，谁能保持理性？
三是投机心理：手头有点闲钱，想通过炒房趁机捞一把。眼下，大家都知道做实体太难了，弄不好还赔个底朝天，费劲费力半天，做实业往往还不如炒房更稳定靠谱。再加上这几年的货币放水，通货膨胀来了，眼看着身边大宗物品、生活用品都在蹭蹭往上涨，怎么保值增值？再回头看看楼市开始热了，赶紧抓住这波赚钱的机会，走，一起组团炒房去！于是大家都来了，钱多的大炒，钱少的也小赌一把，经营贷、消费贷、众筹等齐上阵，都想收割一把，不参加这个盛宴都感觉亏了——
其实，房地产市场这时候已经成为和股市一样的投机市场，在这样的市场里，有人抱着一夜暴富的心理，有人想着富上加富，好像黑暗前的一场狂欢。都知道这个泡沫迟早会破裂，但投机大军的规模却没有停止壮大的脚步——
从以上市场上的各种心态中，我们无不感受着一种恐慌心理。三种人，三种处境，却有同样一种与房子纠缠在一起的恐慌和焦虑。
买不起，焦虑！
眼睁睁地看着房价翻倍地涨，存的钱永远赶不上涨幅大，你说能不急吗？
买不到，焦虑！
当时还想再多看两套，货比三家，结果一转身的功夫，涨了！于是陷入了一种深深的后悔和遗憾中，焦虑是不是还能碰到更合适的。
买了房，焦虑！
好不容易抢到一套房子，穷尽所有付了首付，又办了按揭，有种庆幸的感觉，但走出银行的那一刻，又突然开始担心，万一房价跌下来，怎么办？背着几百万负债，说句难听的话随时会破产，命运已掌握在房子手中。于是每天都盯着房价，只怕跌，惴惴不安。
之三：恐慌心理会蔓延吗？
上海楼市的上涨，有其市场和环境的特定原因，房价的理性上涨、缓慢上涨，可以理解，也是正常的。但比房价上涨更可怕的是购房者心理的焦虑和恐惶，导致市场愈演愈烈，或者失控。并由上海发酵不断外溢传导到其它城市。这种非理性的因素，会让一切规律和预测都失灵，值得警惕。
从上海眼下楼市的焦燥中，我们似乎闻到了当年上合峰会前青岛楼市弥漫的气息，一切是那么熟悉，路子也都一样，人们都在鼓噪、都在抢、都在失去理智，如打了鸡血般，都在买买买，只怕错失最后一班车。然而短暂的疯狂过后，在迫使政府采取最严厉的手段、当头一棒打压后，最终只会留下一地鸡毛——导致青岛这两年楼市跌幅达20-30%，位居全国前列。
这不，就在小编写这篇文章的过程中，上海1月21日晚出台了十条调控政策，对夫妻离异3年内限购，五年限售，新盘摇号向无房者倾斜，严查经营贷，严控银行贷款发放，继续提高土地供给。与其说这是在调控楼市，小编更相信这是在向市场传递一种姿态——露头就打！
8部门联合下发红头文件足见其严厉程度。跟”房住不炒“对着干，无异于饮鸩止渴，欢庆几天后，后面等你的还有漫漫长路，毕竟你刚买的房也无法马上套现。当前形势下，在双循环发展新格局下，真的不要低估政府的决心，工具箱里有的是工具，道高一尺，魔高一丈。
星星之火，可以燎原。然而，在没燎原之前，就被泼一盆子水，当头棒喝，你还会蔓延吗？因此，2021年的楼市，依然主要还是看那双看不见的手，对区域内的楼市行情持什么样的态度。房价轮动上涨的苗头也许会重现，但绝不会让你过火。再一个，调控的手段越来越成熟、越精准，很多逻辑就变了，所以其它城市对楼市传导上涨的预期不必抱有过多期待。
不过，在小编看来，眼下最令人担心的应该是通货膨胀蔓延传导带来的全国各城市间的房价普遍上涨。面对疫情冲击，全球货币超常规宽松，严重超发透支后，经前几轮的放水，通胀预期普遍上升。为了保值增值，花出去现金，囤聚实物资产，购买优质房产，适当增加负债，把通胀成本转嫁给银行，成为很多人不约而同的选择，这一点是任何人都无法阻挡其蔓延的。
综上，2021年，小编相信像天津、青岛、济南、郑州等已探底的城市楼市会回暖，因为很多房子已跌无可跌，外加通货膨胀因素，在此情况下，会有很多人陆续进场。但这与上海楼市关系并不大，上海楼市上涨的理性因素，是我们一般城市不具备的，城市基本面也根本不在一个等级。
我们需要注意的是，自己所在的城市楼市在经过一轮调整，行情开始企稳回升后，不管一线还是二线城市，被上海楼市的导火索点燃希望后，非理性因素开始抬头。人们的购房心理往往是相同的，这一点会蔓延和扩散，并且恐慌心理会传导很快，从而助推形成新一轮行情。因此，观察楼市理性分析必不可少，但眼下还要多观察市场情绪，留意购房者心理变化，这一点同等重要。
