撰文 / 李逗

编辑 / 嵇国华

即便单价已经来到令人咋舌的25万元/平方米，看房的家长仍义无反顾、果断秒杀。

2020年4月30号，西城区一纸教育改革文件，让整个学区房市场又沸腾起来。

在教育资源稀缺的北京，西城的区位优势不用多说。对无数家长而言，拥有一套西城学区房，意味着买入了一张通往名校的车票。而在4月30号之后，这场单边游戏的规则即将被打破。

按照新规，西城区将沿袭北京其他五城区的多校划片政策，学区房不再锁定单一学校，而是改为以电脑派位的方式分配学校，确定最终入校资格。

赶在7月31号政策实施之前，一些焦虑的家长们，迅速奔向了西城学区房的房屋中介，买到最后一张十拿九稳的入场券。犹豫的永远在犹豫，果断的基本就在当天成交。

在北京之外的其他一线城市，多校划片的教改政策也在不断上演，在有限的教育资源之下，学区房的房价涨势依然让很多人追赶不及。

“多校划片”的教改政策之下，上重点中小学校的资格，被分配给了电脑派位。有人暗喜，但更多人也开始担心，靠买房就能上好学校的日子，可能一去不复返了。

图/视觉中国

抢上最后一班车

“多校划片”政策出台后，西城区教委工作人员的电话几乎天天被打爆。

“731之后，会实行全西城电脑派位么？”“731之后，XX学校会被划出本片区么？”“长安街以北的小区，会被划到长安街以南的学校么？”

这些大大的问号，萦绕在无数关注的家长心中。他们开始频繁向西城区教委人员咨询，以早日解除心中的疑问。2020年5月9号下午，一位持之以恒的家长接到西城教委人员的回电。不过，在得到了部分解答之余，教委人员口中的“应该吧”、“这个不好说”，也让家长看到了政策调整的不确定性。

2020年4月30号，北京市西城区教委的一纸文件，打破了西城学区房市场以往的平静。文件规定，自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。也就是说，如果在7月31日之前在西城买房落户，还有机会上对口的名校。

作为北京教育强区，西城区云集了众多重点中小学。这里曾经创下了“11平米学区房卖出530万元”，“半地下室学区房卖1050万元”等纪录。西城实施多校划片的消息一出，唱衰学区房的声音不绝于耳。

在外界眼里，这个象征中国教育最强堡垒的西城学区房，终于打开了一道裂痕。但实际情况来看， 学区房改革的实际推行之路要远比想象中长很多。

西城区发布“多校划片”之前，北京其他五区曾先后宣布多校划片的城区。不过，从以往片区的实际执行情况来看，多校划片仍没有实现全面推行，学区房、“择校热”现象在这些区域中仍然存在。

图/视觉中国

以海淀区为例，海淀教委曾宣布，“2019年1月1日后，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将实施多校划片。”AI财经社了解到，海淀区部分小区，如阳春光华家园、光大花园等小区均执行双学区，对口中关村三小及万泉两所小学，由业主自选任一学校。而朝阳区早于2017年6月份便宣布的多校划片政策，在实际执行过程中，也是以单校划片为主。

即使如此，学区房政策的风吹草动，仍然牵动着父母们焦灼的心。在持有“孟母三迁”信念的家长眼里，教育大业不容闪失。西城“多校划片”政策发布的第二天，不少家长迅速奔向了西城各个重点小学学区附近的房屋中介。

负责西城区房屋销售的经纪人李明表示，“仅五一假期，西城区基本上以1天10套的价格成交，一个是因为上架的房源多了，另一个也是看房的家长也多了”。

贝壳研究院统计数据进一步佐证了这一现象，五一期间，西城区交易量环比和同比增长均超过100%，成交套均面积61平方米，套均价格749万，每平米均价超过12万。其中，以金融街和德胜片区涨势最为突出。学区房大量交易带来的交易结构变化，也使得区域成交价格呈现上浮态势。

浇不灭的学区房热情

北京之外，学区房改革早已在深圳推行已久。但与大众预期不同的是，深圳教改调整不仅没能拉低房价，反而让学区房市场又经历了一轮暴涨。

早在2015年，深圳就在南山、福田、罗湖和盐田小范围内试点“大学区制”。改革原理与北京的“多校划片”性质类似，试点区域的义务教育阶段学生入学，家长可自愿在学区内为孩子报读2到3所学校，按志愿次序和积分高低依次录取。

新规实施的这几年里，学区房价格开始蹿升。“整个深圳市场，这几年来优质学区房的价格涨幅最大，成交也旺。”深圳的一名房产中介表示，仅看2020年的表现，学区房是赶在整体楼市火热之前率先涨起来的，有的学区房涨幅甚至高达9成。

业内对此并不感到意外。某深圳房企营销总监王晓丽表示，“深圳中小学人数和北京差不多，但是学校数量太少。再加上这两年大量年轻人涌入深圳楼市，供需矛盾激化，学区房热度自然降不下来。多校划片虽然有利于片区房价均衡，但治标不治本，毕竟买了该区的住房，才有机会入读相应的学校。”

据媒体不完全统计，2019年深圳的学位缺口或超过7万个，仅福田、龙华、光明和龙岗四区的公共学位缺口就将达到2.2万个。供需缺口加大下，学区房的价格逐渐走高。而在北上广等一线城市，不断上涨的学区房价格，成为了众多家长趋之若鹜的投资对象。

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“很多人不理解，为什么要花1200万买一套公立学校的学区房，而不去选择一个一年学费20万的私立学校。但其实你仔细算下就会发现，买了1200万学区房的人，等到孩子毕业后，房子的价格也会涨起来，那个时候再转手卖出去，可能会有个几百万收益，而私立学校学费，就只是一笔纯消费了，肯定是买学区房更划算。”一位深圳房企人士表示。

在北上深等一二线城市，有着“入学门票+投资属性”的学区房长期被视为楼市的硬通货。

多校划片之后，教育会更公平？

在局外人看来，天价学区房是市场扭曲到极致的结果。但对于有能力的家长而言，学区房自然有其不能忽略的合理性。毕竟，在“抢跑教育”这件事上，国外家长也有着同样的焦虑。

在英美等发达国家，优质学位往往会带动周边房价上涨，房价上涨会带动政府的房地产税收入，政府也得以进一步提升片区的配套、教育资源，学区房的价格往往会高于普通房价。譬如美国纽约州长岛区杰瑞柯学区，距离曼哈顿29英里，拥有五所公立学校，包括三所小学、一所初中及一所高中，2018年区内有2978名学生，师生比例为1:10，2019年更被评为全美最好学区第一名。同期该地区的房屋中间价位为90万美元，而同等距离曼哈顿一小时车程的长岛地区的单体别墅，价格在30-50万美元左右。

在中国，学区房市场真正开始规范化之前，普通家庭孩子想要上好学校，往往需要借助灰色渠道，“条子生”、“关系生”、“特长生”、“推优生”等现象频发。最为突出的就是“共建生”，一些企业或单位通过赞助好学校，从而让职工子女获得入学机会。

图/视觉中国

1986年起，为了保障教育资源的公平，我国义务教育阶段实行“就近入学”政策，一个小区对应一所学校，但由于名校资源稀缺属性，“学区房”价值更为凸显，名校所在小区房价溢价水平不断抬升。

一位房地产分析人士表示，“学区房的价格，虽然有不合理的因素，但已经是最公平且透明的一种方式，让普通家庭孩子有了上优质学校的机会。”

尽管“多校划片”意在加强教育公平，但本质上可能会让买学区房变得更不公平。“以往都是拼钱，之后可能更多得靠拼爹了，一些利益群体反而更加固化了。”上述分析人士说道。

不可否认，多校划片降低了名校与房产之间过于紧密的捆绑，让片区内家庭有机会获得优质教育资源。但某种程度上，也让上好学校成为一项更为复杂的选择题。深职院房地产研究所所长邓志旺坦陈，“不管是公证抽签还是电脑派位，都不如原来买房积分那样简单透明。”

邓志旺认为，问题解决的根本还是要改变教育资源不均衡的状态。安居客首席分析师张波也表示，“如果真的要缓解学区房，需要多加强公办学校的师资力量，改善师资水平的教育不平衡，弱化学区房的教育资源差异，这是目前来说，更行之有效的办法。"

而在现有多校划片的政策下，学区房市场又将面临怎样的走势？中原地产首席分析师张大伟表示，“整体来看的话，学区房新政是可以拉平最顶尖的学区房的价格，但是对于整个区域来说的话，影响不会很大。”

张大伟认为，整个市场在7月31日之后还是会比较平稳的，因为在未来一段时间内，单个区域内的教育资源是相对均衡的。学区房依然是根据本身所处区域的学校来综合定价。

邓志旺则指出了“多校划片”产生的后续连锁效应。“首先，如果片区内教育资源均衡，扩大学区范围问题不大；但是如果片区内同时存在名校和普通学校。多校划片改变了原本的学位对应关系，容易产生社会矛盾。其次，多校划片不一定会把房价降下来，甚至有可能导致原本没有机会就读名校的小区价格上涨，也就是止住了名校学区房的上涨势头，但对捆绑的普通学区房带来一定的利好。”

当下，教育仍是实现价值、跃升阶层的最稳妥的方式。在中国家长眼里，即使有区位、地段、户型等各种因素，教育资源永远是不变的购房“第一附加值”。

学区房成为上升通道的关键一环，更好的房价支撑更好的教育及公共资源落地，优质的教育反过来也保障了学区房价和子女的升学机会。上升的永远上升，没有受益者想打破这种循环。

（注：李明、王晓丽为化名）