最近，国家颁布了不少在金融领域的相关政策，前有创业板改制，现有中国版REITs诞生。

4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》

这么长一串名词是什么鬼？我们给你答疑解惑。

简单来说，就是一群投资者把钱凑到一起，交给一个基金经理，让他去投资房地产（例如商场、住宅楼、宾馆），或者基建项目（例如机场、铁路、公路），然后赚到的钱，扣掉基金经理的工资（管理费），然后大家分。

钱还是那个钱，房子还是那个房子，在开发商手里，那叫“不动产”，拿出来做成REITs，分给大家，这就叫做“资产证券化”。

不过，中国版REITs的对象这次不包括房地产。

这么一说，REITS和基金不是差不多吗？其实也有差别，其中明显区别是：基金中房地产私募股权基金是不公开的，对投资人有严格限制，比如资产要求很高，百万级起投，投资期限几年；REITs门槛相应低得多，面向公众开放，有些几千元起就可以了。

直接投资不动产，时间、精力等等都得花很大成本，但买卖REITs省事儿多了，这些基金将可以在二级市场交易。简单来说，买卖房子就跟买卖股票一样方便，提高了流动性。

另外，投资者个人买商铺，回报率不一定比得上REITs，因为REITs汇总的资金量大，可以投标到更好的基建项目，更好位置的商铺、商场。

万一砸进去的钱，别人不投资，而是干别的事了呢？关于这块，我们可以看看其他国家的规定，比如美国会规定：

1. REITs 的资产组合中至少有 75%的资产价值为房地产、抵押贷款、其他 REITs 份额、现金或政府证券。

2. 收入来源中90%以上是租金或利息收入、出售资产或其他信托组织的股息收入，以及其它源于房地产渠道的收入。

3. 95%以上的可税利润（taxable income）（扣除资本所得后）应分配给股东。

为了取得REITs的合法地位，在REITs成立后的第一税收年度，它必须向有关部门申请地位评定。既然都说是中国版REITs了，在这方面也会有一定规则约束。

如果选到了好项目，那分红下来美滋滋。但是另一方面，作为交易性产品，即“股性”的一面，它的价格是波动的，投资者是有可能赔钱的。

以香港最知名的REITs基金“领展房产基金 00823.hk”为例，如下图所示，在疫情开始之后，基金市值也大幅下跌，风险一样存在。

就和其他的股票和基金一样，REITs也可以退市。这时候，基金管理方会把持有的不动产售出或者清盘，在扣除费用之后，资金退还给基金持有人，并撤销上市地位。

不过，中国版REITs相关规定还没出来，届时得根据具体政策来看。

这一政策里提到，“按照市场化、法治化原则，充分依托资本市场，积极支持符合国家政策导向的重点区域、重点行业的优质基础设施项目开展 REITs 试点。”很明白，房地产不在里面，基建或者新基建才是这次重点对象。

对于我们老百姓来说，本来可以投资的渠道就不多，这次REITs将要出现，多打开了我们一条投资渠道。但要记住，凡是投资多少都有风险，想要把握机会，还需要看清机会背后的风险。