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疫情之下,长租公寓模式面临生死挑战

时间:2020-02-28 11:31来源:网络整理 浏览:
欢迎关注“创事记”微信订阅号:sinachuangshiji文/牛顿顿顿来源:牛顿顿顿(ID:creatviewer)今年,漂泊在城市里的

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文/牛顿顿顿

来源:牛顿顿顿(ID:creatviewer)

今年,漂泊在城市里的白领们,不少人最近可能有点头疼。

近日,数家长租公寓被曝出资金链吃紧,为了回血活命,一轮一轮神奇的操作轮番上阵。

最初是借由疫情,连哄带骗让房东免租,另一头照样收房客的租金,两头吃。

很多人签约的时候用的是贷款,半年,甚至一年的租金早就一次性给到平台了。

如今,房东却收不到房租,开始驱赶租客,甚至断水断电,扔行李赶人。很多租客,被赶出来之后,得不到任何赔偿,还得继续还租金贷款。

租金贷到底是怎么回事?

为什么平台会大规模驱赶租客?

长租公寓为何如此靠不住?

最终这场闹剧会如何演变?

是否会重蹈上一轮长租公寓的覆辙?

01

因为几个调研的案子,我一直在盘现存的几家长租公寓平台,尤其是他们的资金状况。

从17年开始,已经陆陆续续倒闭了20家以上的长租公寓平台了,倒闭的平台,大部分都是分散式长租公寓,玩的都是所谓的互联网模式:“租金贷”、“高进低出”、“高杠杆”。

在规模快速扩张的同时,也埋下不小的雷。

因为从本质上讲,这个模式就是,左手通过金融产品一次性从租客那里收来租金,右手再分期给房东,同时再把租约资产做证券化,打包对外募资,最终手里形成一个极大的资金流。

很多长租公寓的财务状况其实都是走钢丝,绷得很紧,因为资金流都拿来扩张了,所以一旦资产证券化不顺利或者租客骤降,就容易出问题。

而这次的特殊时期,导致了多米诺骨牌开始。

很多长租公寓的流动性很快就出了大问题。

前两年为了冲击上市,大家一直在扩张规模,于是高价收房,盲目扩张,高进低出,结果就是抗风险能力特别差。

刚过完年,返工潮推迟不过十几天的时间,平台就抗不住了。

为了还原整个暴雷过程的细节,我多方收集信息,拿到了很多内部资料,可以让大家充分的看清楚这些公司闪转腾挪的魔幻操作,也能够让大家理解资金盘完整的暴雷过程,便于以后的区分和避雷。

02

第一波:拿疫情不可抗力当幌子,两头吃

平台最初先对房东,单方面通知要求免租30天:

对于租客,却只字不提,照常收租:

欺瞒目的只有一个:希望把这次遭受的损失,彻底转嫁给房东和房客,回血救命。

至于房东的贷款和房客的经济损失,平台是不在乎的。

第二波:粗暴沟通,单方面强制扣款

但是实际执行中,平台在沟通不到位的情况下,直接单方面强制扣款,发法务函,截留租客租金,先斩后奏,而且不同业主,区别对待,按闹分配:

平台非常清楚钱在谁手里,主动权就在谁手里,开始也没打算商量,所以,就直接把租金截留了。

要是诉讼怎么办呢?

平台吃准了“不可抗力”这一点,不听话的房东,就直接走诉讼,赢不赢不重要,重要的是用诉讼成本逼退对方。

打官司赢不是目的,官司本身就是目的。

第三波:媒体关注,引发质疑和挤兑

平台最初的如意算盘是闷声大发财,但是没想到,媒体这边炸了,大量的负面报道出现,接着,很多房东也开始在网上维权,监管也开始关注。

这个时候,大规模“挤兑”的风险出现,事态开始有些失控了。

连锁反应出现,大量客户开始申请退租,抽款,房东也过来催款,雪上加霜。

挤兑是所有的资金盘的噩梦,纵然是强壮的猛男都受不了,更何况本身就是病秧子。

币圈祖师爷李哭去有句名言:傻B的共识,也是共识,媒体曝出的时候,很多人都拿到了一个信号:这个平台可能马上快完蛋了。

当一个粗糙的共识达成,所有人行动起来的时候,雪崩就发生了。

第四波:不可抗力反噬

原本“不可抗力”是平台的一个如意算盘,但是,没想到,反过来却被利用了。

疫情之下,有很多人滞留在老家,租的房子空置,这些人看到可以利用不可抗力和房东“无责任解约”。

平台可以“无责任解约”,我为什么不可以?毕竟一个月好几千呢,于是租客们大量的“不可抗力”退房出现。

租客们要求:无违约金退租,退押。这一下平台也慌了,因为这意味者原本装进口袋里的钱,可能也得掏出来。

第五波:诉讼成本和运维成本陡升

随着问题不断升级,房东租金纠纷,房客退款维权的客诉事件越来越多,客服也变得鸡贼起来。

我之前讲过,客服的目的从来都不是提供服务,而是低成本的解决客户。

我拿到了一份客诉环节的操作手册,我们来看看平台多么的鸡贼:

沟通的时候,教唆客服,连哄带骗,甚至根据“好骗”程度,划分层级,采用不同的处理方法,分人下菜碟:

这是对付房主,那怎么对付房客呢?一样连蒙带骗:

这个老江湖从来都是欺负老实人,对租客好的政策一律不主动告知,到这里,平台就有些凶相毕露了。

对于那些不配合的客户,手册当中也写得非常清楚:法务兜底,一手劝,一手打,恩威并重。

单纯从商业上讲,其实并没有那么多对错,打官司目的也很简单,不是为了赢,哪怕明知道输也要打,就是用时间成本和维权成本逼死对方为止。

毕竟平台的律师团是靠打官司吃饭的,普通人为了一个月的房租,不愿意纠缠太多。

第六波:高层督战,重赏重罚

这个时候,公司也是内忧外患,人心散了,组织员工干这些事情也不容易,大家都知道不对,不愿意去做。

于是,领导们就开始亲自督战了。

那些鸡贼的套路其实并不是客服们自己想出来的,而是背后这些领导出的高招:

平台内部沟通截图平台内部沟通截图

组织人手做这样的事情,成本是很高的,执行起来大家心理成本都很高,必须提供额外的奖励,所谓重赏之下必有勇夫。

但是,维持这样应诉系统的成本是非常高的,很多平台在出现问题后,现金流都花在内部消耗上了。

第七波:分化处理,欺软怕硬

事情的发酵进一步失控:监管介入,媒体报道,客诉增加,危机加重。

似乎领导层感觉难以收场了,各方压力增加,于是开始转变策略,开始平息安抚矛盾。

当然,资源有限,但是平台采用策略更是鸡贼无比:

我们看看这些处理手段,优先解决的都是那些会哭的孩子,这个时候谁听话,谁轻信,谁吃亏。

简直就是因地制宜,按闹分配。

与此同时,Pr部门也在行动,为了降低负面舆论影响,开始调整对外的说辞,进行“常规辟谣”,附送“律师函警告”,开始对负面的舆论进行压制。

这也是非常常规的操作:混淆视听,浑水摸鱼。

第八波:内部危机

外部危机严重的时候,内部压力一定更大,员工不可能跟公司动作永远保持一致的,于是新问题来了:

年前为了上市,优化财务结构,早就清理过一拨人了,年底为了节约成本,还停发了年终奖,推迟工资发放,变相裁员,该来的都来了,谁也跑不掉。

虽然,这些员工,昧着良心,仍旧在前线打仗,帮着公司干坏事,处理房东和租客。

公司也承诺了高工资,高奖励,但是最后能不能拿到这个钱,真不一定:

第九波:失控来临

员工消极怠工,导致沟通不畅,大量的问题得不到解决,客诉完全超过平台处理能力,诉求堆积,于是大量的业主成立了维权群,甚至驱赶房客,矛盾进一步激化,事情越来越不受控制。

危机再这样传导下去,盘子马上就要碎了,于是另一个奇招来了,学习OFO搞排队,这家平台每天只在线上开放处理400个退租名额,超过的只能排队。这些行为让平台信誉进一步破产,可预见的,挤兑潮,退租潮会愈演愈烈。

哪怕是最后真的推到了,也是不能提现的,只能继续在我这里消费。

这其实也是一种缓兵之计,说到底,所谓的退款,不过是APP上的一串数字罢了,平台并没有为此付出真金白银。

我真的很怀疑骗子们用的是同一本教科书。

最终,愈演愈烈,甚至出现了,平台以房东为借口,强制租户退租,换租,侵吞服务费,押金和房租的“弃疗”操作。

第九波:一个信号

判断一家公司还有没有救的一个标准是,看它是否还在乎负面和监管,如果彻底放任负面,忽视监管,那么很可能意味着黔驴技穷,要彻底放弃了。

往往这就是一个内部彻底塌方的信号,这一点可以参考某共享单车。

相关的责任人此时往往是回天乏术,心一横,眼一闭,舍得一身剐了。

又或者转嫁责任,打时间差,留下一线人员背锅,拖延战术,死猪不怕开水烫,最后闪转腾挪,金蝉脱壳。

一线员工耗着,消极怠工,随时准备撤离。

到此为止,一个典型的资金盘事件演变就差不多结束了,剩下的或许就是一地鸡毛。

因为信心没有了,这个资金模式就没有了。

03

为什么长租公寓如此靠不住呢?

17年行业火热的不行的时候,我就曾经研究过这个行业,问题的根源还是始于最初的盲目扩张。

传统的租房中介,赢利点很清楚:

1、N+1打隔断,成本摊下来,基本上隔断的租金是纯赚

2、一个月免租期,也就是说,平台一年只需付给房东11个月的租金

3、然后就是,服务费,一年算下来,差不多也是一个月的租金。

4、垄断房源,签长租周期,挣以后的差价

但是这种两头吃,挣差价的中介生意,几千年前就有人做了,根本玩不出什么花样来。

too傻,too累,too辛苦;too慢,too小,too传统

总之一句话,非常不性感。

04

他们玩起了新花样:抢房源+垄断+涨价

一套原本租金8K的房子,长租公寓冲进来,直接给到9k ,为的就是短时间快速抢占房源,在局部造成垄断,以便抬高价格。

很多人觉得垄断是困难的,但其实也没那么困难,垄断一个城市的房源当然困难,但是垄断一个商圈的特定价位的房源,还是完全有可能的。

毕竟在公司上班,周围可选的房源就那么多,很容易控盘,用3-5年的长租期合同垄断房源之后,第一年可能不赚钱,第二年涨价之后就赚钱了。

为什么另一家大平台,趁疫情期间,能一下子涨价30%多?底气就在这里。

05

更骚的还是资产证券化,玩资金盘。

平台在盲目扩张,饥不择食的情况下,往往收到很多品质差的房子,只能低价抛售。

整天高买低卖,谁也受不了,就打起了租金的主意,开始诱导租客签约“租金贷”,租客按月还贷,平台却能一次拿到全额的租金,房东那边,还是月付或者季付。

这样,一间房子他们手里就能套出数万元的低成本资金,然后攒出一个资金盘,这就是收割新房源的弹药库,只要不断有房源,有租客进来,就可以一直扩大规模。

亏钱是不要紧的,这要扩张速度够快,这个击鼓传花的游戏就可以一直玩下去,有了规模可以找风投融资,套大佬们的钱,暂时续命,

相对于传统的中介生意,这个模式看起来就性感多了:

抢房源--扩张信贷--讲故事--2VC融资--上市割韭菜--资金盘

哪个中介不想脱下小西服,化身华尔街之狼呢?

土掉渣的二房东生意,搭配上资金盘,是不是看起来一下子就迅猛伟大多了。

但是,所有平台头顶上都有一把达摩克里斯之剑,那就是上市,只有吃到二级市场的融资,才能进一步扩张规模,打垮竞争对手,垄断提价,才有机会优化利润结构。

最终才可以逃出生天。

这种走钢丝的业务模式,抻断几乎是必然。

东墙补西墙最大的问题在于,害怕黑天鹅。

而且平台依赖着巨大的杠杆在扩张,过度的金融化,一点风吹草动,都会引发连锁反应。

如今,这些长租平台恰恰就是在为当初不计后果的盲目扩张买单。

06

最后给读者们提个醒,如果你尚未进场,近期要谨慎长租公寓了,尤其是,尤其是不能使用租金贷,这个行业当下存在巨大的变数,即使是大平台,也不好过。

租房子,最好可以直接面对房东,签双方合同。

如果你已是局内人,一定要尽早维权,采用正当的,合法的手段维权,尽快争取回自己的权利。

毕竟小黄车血淋淋的例子还摆在眼前。

当下,各行各业都有自己的难处,但是像长租平台行业这样,趁着大家换房不便,大搞涨价,或者干脆截留租金,欺瞒房东租客,甚至直接驱赶租客,私扣押金,大发国难财的做法,和生产假口罩的黑心商人没有什么本质区别。

多方合同出现纠纷,最弱势的是租客,损失最大的是租客,最终买单的却还是租客,确实有点欺负人了。

疫情之下,帮不上忙就算了,反倒趁人之危,贪墨租金,涨价敛财,驱赶租客,甚至让无数人冒着感染的危险,流离失所,这就是当下最大的恶。


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