新京报 记者：张晓兰
在市场竞争加剧、信贷收紧的大背景下，长租公寓行业跌宕起伏，一方面头部企业已经或即将在美上市，得到资本市场认可；另一方面，一些经营不规范的小公司频繁遭遇资金链危机。
继乐伽公寓、喔客公寓、德寓科技等杭州长租公寓出现“爆雷”后，最近杭州中择房产代理有限公司因资金短缺导致无法正常运行，欠了房东2000多万元。问题在于，为何杭州成长租公寓爆雷的重灾区？长租公寓企业该如何破局？
中择房产给房东打2000万欠条
杭州又一家长租公寓“爆雷”了。近日，有媒体报道称，杭州中择房产代理有限公司（简称“中择房产”）因无力支付租金，向房东打白条。据悉，该公司仅运营一年半时间，就收进了800多套房源，但“高进低出”以及对租房市场错误判断的结果是资金链断裂，目前该公司已欠房东2000多万元。10月28日，中择房产向房东发出通告：“公司因经营不善，现资金短缺导致无法正常运作……预计明年八月，中择的资金就会大量回笼。”
新京报记者通过企查查了解到，杭州中择房产代理有限公司成立于2017年3月，注册地址为萧山，注册资本为100万元，法定代表人、股东均为李雪雷，持股比例为100%。经营范围包括：房屋租赁，房产代理，房地产权证代办，房地产信息咨询，代办产权过户手续，房地产中介、物业管理、室内外装饰工程设计及施工、酒店企业管理、家政服务、公寓企业管理等。
问题在于，这家初创型长租公寓机构，为何会在这么短时间内倒下？据悉，2018年底，中择房产在杭州萧山收了不少房源，原以为春节过后可以高价租出去，可没想到今年市场较冷，根本租不动，无奈之下租金只能一降再降。而即便租金一降再降，平均空置率仍高达12%，空置期最久的要超过半年。
这并非个例。新京报记者了解到，在此之前，继7月乐伽公寓停摆之后，杭州出现一批长租公寓“爆雷”，如鼎家、国畅、喔客、德寓科技等，而且呈现加速态势。
长租公寓爆雷为何多发生在杭州？
为何杭州成为长租公寓“暴雷”重灾区？
巴乐兔联合创始人高萌表示，持续看好杭州长租公寓市场，原因在于，杭州具有较为明显的新兴产业发展优势，汇聚了大量互联网科技产业，并作为中国互联网基地，吸引了大量海外和国内人才，潜在租住人群较大。此外，杭州靠近上海，受上海租赁市场化的影响较大，且存在较多的人才流动。长租机构很容易将上海和杭州合并运营，以提升区域覆盖率和运营效率。
以青客为例，新京报记者了解到，青客公寓的房源主要集中长三角区域，其中上海是业务的主力区域，2019财年前9个月，上海可租赁房源占总房源量的64.25%，其次是杭州，占总房源量的14.44%，再次是苏州占10.68%。
杭州长租市场在竞争环境下，易受浮躁情绪和资本影响。高萌指出，“目前大部分有资本参与的品牌公寓都选择在杭州经营，会增加杭州拿房的资金压力，进一步造成非理性拿房，从而为高进低出埋下隐患。”
高萌表示，部分长租机构非理性经营的思维，导致以片面的房源规模作为核心绩效指标，而忽略了健康经营。加上租金贷、繁荣的民间借贷等变相融资形式，放大了非理性发展、竞争，从而造成不良的影响。
在房东东创始人全雳看来，杭州人口数量为980万，实际上或已超1000万，存在城市租赁人口的基数。此外，杭州近年来不断放宽人才政策,吸引大量人才涌入杭州。包括阿里巴巴的发展，也给人们带来很大的想象空间，特别在互联网的氛围上，杭州成为北京、深圳之后，最有互联网氛围的城市。
“在此背景下，杭州租赁市场呈现一个小阳春，或短暂繁荣景象，给外界造成租赁市场较好的假象。”全雳表示。
不过，在蘑菇租房联合创始人龙东平看来，“爆雷”的主要原因还是在于企业本身的经营，跟地域或许有一些关联，如果当地市场竞争激烈，企业本身经营水平弱，空置率高居不下，再采用“高进低出”、租金贷的情况下就可能更容易出现“爆雷”情况。
重拳整治住房租赁中介机构乱象
不仅杭州，南京情况也类似，今年，杭州、南京是长租公寓集中“爆雷”区域，先后共有十多家机构“爆雷”。
在此背景下，记者了解到，随着长租公寓市场屡屡“爆雷”，包括杭州在内，不少地区已对长租公寓加大了整顿与监管力度。
今年8月，南京市房产局、公安局、市场监管局、地方金融监管局等部门用2个月时间，依法严查“高进低出”、挪用租金等行为。随后，杭州也宣布开展为期1个月的住房租赁市场专项检查工作，检查内容主要包括严查是否存在租金贷合同套嵌、高收低租、虚假房源等问题。
10月9日，杭州市住房保障和房产管理局发布《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）（征求意见稿）》。要求住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入专户管理。
在空白研究院创始人杨现领看来，过去一年是所有市场参与者的一次教育和学习过程，是行业从萌芽到快速发展难以避免的一个出清过程，而未来，伴随着政策倾向的明确、市场供给逐步趋于常态化，业主租金预期趋于合理化，企业运营状况的改善，市场将逐步从低迷中走出来，走向健康，走向新一轮的上升周期。
“大家都需要在‘盐碱地上’积累专业化的服务能力，从而为更长期的繁荣建立深厚的底层基础。” 杨现领表示。
宅猫找房创始人杨晓松指出，综合来看，长租公寓的未来还是美好的，但这个美好的未来不是靠砸钱、圈地圈出来的，而是需要企业认真研究产品，认真为业主和城市租客提供更好的服务，相信优质的房产租赁服务，肯定有广阔的市场空间。
长租公寓企业该如何破局？
问题在于，长租公寓企业该如何破局？如何“正本清源”，实现有序健康发展？
对此，高萌表示，经营者心态上需要正确看到行业未来的格局，即少数大企业，与更多长尾企业的共存。要站对位置，定位好自身的战略，务实经营。此外，还需要对行业、资本、政策持有敬畏心，谨慎、科学发展。
在贝壳找房高级副总裁李文杰看来，要充分发挥市场作用，相信市场的过滤作用。“在任何行业，小型的长尾企业都可能存在更高的关停倒闭风险，主要原因在于，企业的经营能力问题而不是行业的系统风险。经过一段时间的竞争和市场淘汰，运营能力低下的企业会被市场自然淘汰。”
与此同时，李文杰指出，从政策制定上，要加强对于市场主体行为的规范和监管。与市场机制并行的监管政策是防范市场风险的有效工具，也是保障租客权益的重要手段。行业快速发展的今天，需要与市场机制并行的监管与调控手段，确保行业在正确的轨道上运行。
李文杰强调，首先，要确保行业准入门槛，对资金及资质加强要求，持证信息要求、租赁房源发布要求等准入，避免门槛过低。其次，要强化金融监管，防止企业非法使用“租金贷”，政策要规范长租公寓企业经营使用比例，强制企业进行风险提示，不能以欺瞒、哄骗的方式引导租客使用租金贷。第三，要加强风险机制建立，规范企业行为，能够在经营能力差的企业被市场淘汰的情况下，更大程度保护房东和租客权益，不会因为市场淘汰机制而引发社会风险。最后，要加强租赁登记备案要求，一个市场掌握底数是有利于更好的市场监管，防范风险。
