“犹抱琵琶半遮面”的贝壳找房IPO终于有新进展了。

据媒体消息，贝壳找房计划于几个月内在美国IPO上市，筹资20至30亿美元，寻求在IPO交易中获得超过200亿美元的估值。目前贝壳找房已经向美国证券交易委员会(SEC)秘密提交了一份上市申请书，最快可能在本月提交公开申请。

如果传闻属实，一旦贝壳找房IPO成功，将成为年内最大的中国企业赴美IPO项目，也是继2018年底腾讯音乐娱乐集团登陆纽交所以来，第一家在美IPO融资规模超过10亿美元的中国企业。

“我们没有想着如何去上市或做大估值。与其想着估值，不如思考组织价值。”行业抵制的声音一直不绝于耳，当谈及做贝壳的初衷，链家集团创始人、董事长左晖显得有些委屈，“重要的是，作为一个商业组织，真正的核心和出发点是什么。”

领袖or托拉斯？

贝壳首先承担着链家转型的重任。左晖曾经表示，若按照链家现有模式发展下去，在一个城市迅速占领市场只是时间问题。但他与管理层明确感知到，不管是在基础设施建设方面，还是在对C端的服务上，链家一定会碰到增长瓶颈，甚至可能在行业混乱的恶性竞争中受伤，碰上真正的对手后消亡。

所以链家才将自己的所有业务“平台化”和“互联网化”，左晖和管理层没少花力气。2019年3月，北京链家房地产经纪有限公司发生了多项变更，原有的股东万科等22家退出投资人行列，变更后左晖(链家董事长)持股58.9%，为最大股东。同日，融创孙宏斌、万科刘肖、华兴资本包凡、新希望集团张明贵退出董事行列。本次变更后，链家注册资本由2054多万元缩水至1355左右万元。企业类型由原来的外商投资企业与内资合资变更为自然人投资或控股。很明显，链家的资金成本进一步缩水，原有的团队正在逐步退出链家，进入贝壳。

随后，技术驱动的“新居住”服务平台贝壳找房宣布启动D轮融资。本轮融资由战略投资方腾讯领投8亿美元。

链家不惜将人力和资金资源对贝壳找房做了极大的倾斜，贝壳找房的表现也没有让人失望，不仅得到了高瓴、红杉、百度、腾讯、等企业的投资，自身的成绩也“过硬”。

根据官方披露的数据，截至2020年4月，贝壳找房已进驻全国110个城市，入驻合作新经纪品牌超过250个，连接经纪门店超过4万家，服务超过37万经纪人，服务用户超240万人。

转型稍有成效，但左晖更大的心愿，是做“球场”，推动行业从对抗转向合作。为此，贝壳找房采用ACN(Agent Cooperate Network)平台模式，即在遵守房源信息充分共享等规则前提下，把整个服务链条细化，同品牌或跨品牌经纪人之间以不同角色共同参与到一笔交易中，成交后按照各角色在各环节的贡献率进行佣金分成。

“贝壳找房实际上为所有加入的品牌，或者说经纪人提供了一套作业规则，包括房客源的上传、服务流程，甚至是一些技术。”一名业内人士告诉证券之星地产频道，这也在一定程度上约束了经纪人的行为，起到“正本清源”的作用。

如在端口费模式下，经纪人往往迫于成交压力发布虚假房源，钓鱼客户。贝壳找房可以通过楼盘字典等技术手段去识别，一旦发现，会对经纪人进行相应处罚，经纪人自身也有信用分。

房源页发布机构信息公示 图片来源：网络截图

行业内群起而攻之的，正是贝壳找房这种既当“裁判员”、又当“运动员”、还是“售票员”的操作。我爱我家董事长谢勇曾表示，“链家做贝壳的情怀也许对，但是不该由它来干，应该由行业协会来做，特别是地方行业协会，这个平台的特征是：第三方、非盈利、不垄断，而链家的贝壳肯定做不到。”

房产中介投诉贝壳 图片来源：知乎

毕竟贝壳找房模仿的即为美国房地产中介MLS系统（MultipleListingService，多重上市服务系统）。MLS以会员联盟的形式，将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系，体系中的成员共享房源和求购信息，共同帮助寻找买者或者卖者，实现交易。

但请注意，地方性MLS由各城市的房地产经纪人协会建立、管理和运营，区域性MLS则是多个地方性MLS的联合；美国房地产经纪人协会 (NAR)组织建立的MLS系统是美国最大的区域性系统。如果地方协会或MLS系统不遵循NAR的方针政策及指导，NAR有权力废除其会员身份。

渠道红利尚未耗尽

贝壳找房之前，赛道上多位玩家业已布局，体量大的有房天下、安居客、搜狐焦点，代理商同策也在积极架构同策好房。现在上线，是否还能抢得一杯羹？

好在，市场足够大。但从模式上看，即使在“全民营销”兴起的当下，以贝壳找房等为代表的渠道商也会继续受到开发商倚重。

“如今房产交易环节更多是存量客户，随着城市的生长距离的延长，这就需要靠近C端的中介渠道或经纪人将客户带到案场来，渠道因此快速崛起。”一名业内人士向证券之星地产频道分析道，但随着渠道费的水涨船高，开发商利润空间逐渐缩小，才会通过“全民营销”另辟蹊径。

公开资料显示，恒大2019年两度开展“全民营销月”活动，其中当年3月实现销售额547亿元，同比增长11%。到了2020年疫情影响的当下，恒大2月销售额470亿元，同比增长1.18倍。

“市场好的时候开发商肯定不会找渠道；开发商房子越来越难买，客户到访量越来越少，对渠道就会有需求，未来新房交易还是离不开渠道。”上述人士表示，例如恒大虽然开启了全民营销，但反而是在渠道方面做得最好的公司，费用相对也比较高。

再者“全民营销”仍有很多问题亟待解决。北京格致正合管理咨询有限公司总经理董琪向证券之星地产频道表示，首先是准入资格，其次是纳税方式，究竟是按照开发商的营销费用还是按照个人收入来缴纳尚无定论。

“开发商只不过把它的营销费，或者说广告费拿出来当作奖励给到个人，但‘全民营销’并不是一个开发商的长久之计。”他表示，“连最基本的生活用品都没办法‘全民营销’，更何况几十万、上百万的房子呢？”

贝壳找房的壮大似乎也如链家的未来一样不难预测，但无论贝壳找房对于行业的意义如何，上市已然箭在弦上。早前有媒体报道，贝壳之所以成立两年就急于冲刺美股的原因是，链家在B轮和B+轮融资中与投资方签订了对赌协议，如果不能在2021年实现上市目标，届时就要回购融资款，并支付利息。

贝壳找房一路快跑，最终能否心愿得偿？恐怕市场才能给出答案。

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