林小昭

在土地市场方面，2020年三四线以下城市在需求侧将出现一定比例下滑，而房企回归一二线的正在逐步加快。

国家统计局1月17日发布了2019年1-12月全国房地产开发投资和销售情况，全国商品房销售额159725亿元，增长6.5%，创下新高。但在房住不炒、因城施策的大背景下，楼市整体保持平稳发展的态势。

数据显示，2019年，商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，1—11月份为增长0.2%，上年为增长1.3%。其中，住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下降14.7%，商业营业用房销售面积下降15%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析，从2019年的具体销售情况看，销售面积同比跌幅为0.1%，说明市场整体保持较为平稳健康发展的态势。后续依然有望保持平稳的走势。

在整体平稳的走势之下，不同类型产品、不同城市、不同企业的分化十分明显。

58安居客房产研究院分院院长张波分析，在行业规模创新高的背景下，商业地产却呈现持续下滑局面。1-12月，办公楼销售额下降15.1%，商业营业用房销售额下降16.5%。在一些城市和地区，商业地产前期规划超前，市场整体供大于求，商业地产同质化现象严重是为主因。

林先生称，他在厦门湖里区的一个商铺准备出售，但在中介挂了好久都没找到合适的买家。“商铺现在受电商冲击挺大。现在我这个商铺的价格比4年前还低，租金也上不去。如果早点卖掉，换成住宅就好了。”

企业之间也在分化。张波说，从房地产开发行业的发展看，商品房销售规模开始减缓的态势已经形成，在此背景下，龙头房企的销售规模增长已经趋缓，而中小房企的分化仍将持续，受融资困难、调控持续、部分城市转向买方市场等因素影响，冲击千亿的难度还将不断提升，淘汰率将不断提升。

企业之间的合作与并购越来越多。

1月13日，世茂集团与福晟集团宣布战略合作，将在全国范围内进行房地产开发、建筑施工、物业经营等领域内的战略合作。虽名为合作，但实为世茂对福晟的“吞并”。

城市之间的分化也十分明显。

易居房地产研究院1月8日发布的《2019年12月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，2019年，大部分前两年成交火热的三四线城市楼市开始降温，纳入报告的18个三四线城市全年成交面积同比下降6%，是三类城市中唯一同比下降的。一二线城市与三四线城市的楼市销售出现明显分化。

去年下半年，受调控影响，房企在热点城市拿地热情有明显降低，但拿地的广度和数量有所增长，联合拿地的现象也逐步增多，加之下半年市场土地供应放量也明显高于上半年，导致土地出让有所回升。

中原地产研究中心1月1日发布的统计数据显示，2019年，土地市场继续高位运行，该中心统计的50大城市合计卖地收入4.41万亿元，同比上涨幅度达19.33%，刷新历史纪录。其中，出现16个卖地收入过千亿元的城市，刷新历史同期纪录。

中原地产首席市场分析师张大伟说，从趋势看，2019年三四线城市依然相对低迷。在这种情况下，房地产企业把更多资金投入到一二线城市，也是出现一二线土地市场升温的主要原因。

展望2020年，张波预计，“分化”将成为2020年市场的重要表现，包括销售市场分化；土地市场分化，房企增长分化三大方面。其中，在土地市场方面，2020年三四线以下城市在需求侧将出现一定比例下滑，而房企回归一二线的正在逐步加快。

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